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广东省广州市政府


广州市行政复议案件办理程序规定
广州市政府


（一九九一年五月十日广州市人民政府同意）

第一章 总 则
第一条 为使行政复议案件办理程序规范化、制度化、促使行政机关合法、准确、公正、及时地作出复议决定，保证办案质量，提高办案效率，根据《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的有关规定，制定本规定。
第二条 本规定所称行政复议案件（以下简称案件），是指公民、法人或其他组织对行政机关作出的具体行政行为不服，依法向行政机关提出申请复议的案件。
第三条 办理案件，必须做到事实清楚，证据确凿，适用法律、法规、规章及有关规范性文件正确，符合规定的程序。
第四条 上级复议机关要加强对下级复议机关办理案件的监督与指导。

第二章 受 理
第五条 复议机关应在收到复议申请书之日起十日内，对复议申请进行审查，分别作出以下处理：
（一）对符合法定条件的，应以复议机关的名义决定受理，并发出受理通知书；
（二）对申请书不符合要求，或者材料不足，应补充证据的，应把申请书发还申请人，限期补正；
（三）对复议申请不具备法定条件的，裁决不予受理并告之理由。
第六条 符合下列条件的，复议机关受理复议申请，并予以立案：
（一）申请人认为具体行政行为直接侵犯其合法权益的；
（二）有明确的被申请人；
（三）有具体的复议请求和事实根据；
（四）属于申请复议范围；
（五）属于受理复议机关管辖；
（六）法律、法规规定的其他条件；
（七）同级政府或者上级政府部门交办的；
（八）其他需要立案的。
第七条 对下列事项不服提出申请复议的，不予立案：
（一）对行政法规、规章或者具有普遍约束力的决定、命令不服的；
（二）对行政机关工作人员的奖惩、任免等决定不服的；
（三）对民事纠纷的仲裁、调解或者处理不服的；
（四）对国防、外交等国家行为不服的。
第八条 需要立案办理的案件，承办人员应当填写《立案审批表》，经批准后立案。
第九条 案件受理后，应在受理之日起七日内将复议申请书副本发送被申请人。被申请人应在收到复议申请书副本之日起十日内，向复议机关提交作出具体行政行为的有关材料或者证据，并提出答辨书。

第三章 调查取证
第十条 案件调查取证应当有两个以上的承办人员参加。
承办人员应当对案件进行全面调查，下列证据经查证属实作为认定事实的依根：规范性文件、书证、物证、视听资料、证人证言、申请人陈述、调查记录、现场勘验检查笔录、检验、检定或者鉴定结论。
现场笔录的程序与要求：
（一）写明案件名称、争议的问题；
（二）当事人基本情况；
（三）现场周围环境方位；
（四）现场物品的位置、形状、规格；
（五）当事人或其成年家属必须在场；
（六）应邀见证人在场；
（七）客观如实记载；
（八）必要时可以绘图、拍照、录像；
（九）重要的或可能灭失或以后难以取得的物证要办扣押手续，填写《扣押通知书》；
（十）笔录及扣押清单要由勘验人、见证人、当事人或其成年家属签字，并作扣押标记。
第十一条 现场勘验检查，由承办人员、法定检验（检定）机构的人员进行，也可以邀请有关技术人员参加；应当通知申请人到场，申请人无正当理由拒不到场的，承办人员在笔录中记明情况，不影响勘验检查的进行。
勘验检查的情况记入《现场检查笔录》，申请人应当签署意见，签名或者押印。
第十二条 对申请人作询问调查时，可以根据需要下达《通知书》。
承办人员进行询问调查时，应当允许申请人充分举证，并将情况记入《调查笔录》，经申请人校阅后，签名或者押印。

第四章 审 理
第十三条 案件受理后，应当对原具体行政行为的合法性和适当性进行审查。同时，向争议双方、有关单位及有关人员调查取证，查阅文件和资料，并做好现场笔录。
第十四条 对简单的案件，由复议机关自己审理，对较复杂的案件，涉及较多专业部门、专业性较强的案件，由复议机关组织其他的业务机构人员进行审理。并将审理意见提交当地政府或部门的决策会议讨论。
第十五条 经过审理，分别作出维持、补正、限期履行、撤销、变更等决定。
对无管辖权的案件，应当移送有关部门处理；上级行政机关无权处理的，提请有权机关依法处理。处理期间，复议机关停止对本案的审理。
第十六条 承办人根据复议决定，制作《复议决定书》，并送达申请人、被申请人及有关人员。同时明确告之申请人如不服本决定，可在收到复议决定书之日起十五日内，或者法律、法规规定的其他期限内向人民法院起诉。但法律规定终局复议除外。
第十七条 送达复议决定文书，一般采用直接送达的方式；直接送达有困难的，也可以委托其他行政机关代为送达或者邮寄送达。

第五章 执 行
第十八条 《复议决定书》一经送达即发生法律效力。
第十九条 申请人在申请行政复议或提起诉讼期间，具体行政行为不停止执行。《行政复议条例》规定的四种情况除外。
执行情况应当记入《具体行政行为执行笔录》。
第二十条 维持原具体行政行为的复议决定，由最初作出具体行政行为的行政机关申请人民法院强制执行，或者依法强制执行；改变原具体行政行为的复议决定，由复议机关申请人民法院强制执行，或者依法强制执行。
第二十一条 送达《复议决定书》要填写送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期，签名或者盖章。

第六章 结 案
第二十二条 复议机关应当在收到复议申请书之日起两个月内作出决定。法律、法规另有规定的除外。因特殊情况不能按期结案的，需报市人民政府（法制局承办）批准，适当延长办理期限。
第二十三条 结案后应写出结案报告。重大的案件，应当报告当地政府备案。
第二十四条 办案过程中形成的材料，应当按照档案管理法规的规定立卷归档。

第七章 附 则
第二十五条 复议机关办理案件，必须使用统一的行政复议文书。
第二十六条 本规定由广州市人民政府法制局负责解释。
第二十七条 本规定自一九九一年六月一日起施行。

关于制定《广州市行政复议案件办理程序规定》的说明
《行政复议条例》于今年一月一日起正式施行了。国务院法制局要求各地根据实际情况，尽快制定一些与《行政复议条例》相配套的制度。因此，为使复议机关审理复议案件能程序化、规范化，结合本市实际情况制定本规定。
本规定分总则、受理、调查取证、审理、执行、结案、附则等七章共二十七条。管辖问题比较复杂，另制定管辖暂行办法。
本规定根据《行政复议条例》的有关规定，对受理、审理、结案期限分别作了详细的规定。同时规定，因特殊情况不能按期结案，需要延长期限的，必须报请市人民政府批准，具体由市人民政府法制局承办。
本规定第四章第十四条规定对较复杂的案件，要报请当地政府或部门决策会议讨论决定。是根据行政复议工作实行首长负责制的原则制定的。具体的决策会议是指：由市人民政府法制局负责复议的案件，提交市人民政府常务会议或市长办公会议讨论；由区、县复议机关办理的案件，提

交当地政府常务会议或区、县长办公会议讨论；由委、办、局办理的复议案件，提交本单位最高的行政会议讨论。



1991年5月10日
房屋中介收费有没有标准？ 如何监管房屋中介？

蔡英杰


　　引子：现在这个社会上，什么行当最赚钱，可能说什么答案的都有，毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当，这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上，它完全依附于其他行业的存在而存在。而且，几乎是每出现一个新的行业，这个行当亦会随之产生。没错，这个行当就是中介。

　　在今天，有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的，而在我国古代则称其为牙人或掮客，具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同（广义上的）而收取手续费或佣金的人。

　　可以不太夸张的说，自古以来，掮客这个行当向来是有市无价的，基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿，别人也挑不出毛病。在当今社会，如上所述，几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介，其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”，弄的跟娱乐圈似的。不过，我国的法律还算不错，对这个行当是有监管的，“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是，至少从立法上不能是有市无价的。

国家规定

　　早在1995年7月，国家计委（就是现在的发改委，各类市场价格管理是其主要业务之一）和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格第971号）。在这个文件里，有以下几点值得关注，毕竟该文件仍然有效：

　　1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用，但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准，由房屋中介与委托方双方协商确定中介费；
　　2、房屋中介实行明码标价制度，即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项；
　　3、收费服务主要有：
　
　　（1）咨询收费：

　　包括口头咨询和书面咨询，其中口头咨询费由双方协商确定，书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元，复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是，上述收费保准只是指导性参考价格，实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢？说白了，就是没有强制性，国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费，但是超过或低于这个价格也是可以的，政府管不着。所以，上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。

　　（2）房地产价格评估收费：

　　由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。

　　（3）房地产经纪收费

　　房屋中介接受委托，进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源，也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准：

　　（1）房屋租赁中介费

　　无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。（各地会有一些调整）

（2）房屋买卖中介费

　　按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　如果实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取，实践中，租房情况下，既有向房东收取中介费的，也有向房客收取中介费的，在房屋买卖情况下，通常是向购房者收取中介费的，这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。

　　凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，可由物价检查机构按有关法规予以处罚。

　　计价格第971号文出台之后，各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。

北京规定

　　根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》（京价（房）字【1997】第398号），房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收：其中房屋交易价格在500万元以下的，按2.5%收取；房屋交易价格在501-2000万元的，按２％收取；2001-5000万元的，按1.5％收取；房屋交易价格在5001-10000万元的，按１％收取；房屋交易价格在10001万元以上的，按0.5％收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8％。在一定程度上说，京价（房）字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退，因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。

　　对于北京的这个规定，笔者相当钦佩当时的制定者，即北京市物价局和房土局的勇气和智慧，能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细，的确是人才。此外，京价（房）字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务，并对服务内容的真实性和合法性负责之外，还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的，应承担相应的民事或行政责任，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。