天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法
天津市人民政府
关于印发《天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法》的通知
津政发〔2004〕119号
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
现将《天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法》印发给你们，望遵照执行。
二○○四年十二月三十日
天津市物业管理企业退出项目
管理暂行办法
第一条 为了规范物业管理企业退出项目管理的活动，维护当事人的合法权益，做好项目管理的衔接工作，保持业主正常生活秩序，根据《物业管理条例》(国务院令第379号)和《天津市物业管理条例》的有关规定，制定本办法。
第二条 本市行政区域内，因物业管理服务合同期满双方当事人不续约或者双方当事人提前解除合同，物业管理企业退出项目管理的活动，适用本办法。
第三条 退出项目管理应当本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。
第四条 区、县人民政府应当组织街道办事处、居民委员会及相关职能部门对本辖区内物业管理企业退出项目管理的工作实施监督。
第五条 市房地产管理局负责物业管理企业退出项目管理的监督和指导。
区、县房地产管理局负责本辖区内物业管理企业退出项目管理的指导和组织协调。
第六条 建设、市容环境、园林、物价和公安等部门要按照各自工作职责，加强与物业管理行政主管部门的协调配合，协助做好物业管理企业退出项目管理阶段的衔接工作。
第七条 供水、供电、供气、供热、电梯运行等专业部门应当严格履行职责，直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并协助区、县人民政府和有关部门做好物业管理企业退出项目管理阶段的工作。
第八条 物业管理企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出程序和相应职责，协助解决项目遗留问题，做好新老物业管理的衔接工作，保证项目管理的连续性。
第九条 业主和业主会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，慎用辞退权，保证自身的正常生活秩序。
第十条 房地产开发建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决项目遗留问题，为物业管理顺利开展提供保证。
第十一条 物业管理服务合同期满，物业管理企业不再续约或者提前解除合同，业主会重新选聘新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：
(一)在解除合同3个月前，物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15天。
物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式报送项目所在区、县房地产管理局备案，填写《物业管理企业退出项目管理情况登记表》，并书面告知街道办事处和居民委员会。
(二)物业管理企业应当继续按照合同约定做好服务，积极协助业主会选聘新物业管理企业。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止之日。
(三)在解除合同1个月前，物业管理企业应当公布物业管理服务费的收入、支出状况，并将预收的费用退还给业主。
(四)物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：
1.物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和财务账册；
2.物业档案资料；
3.物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其他财物；
4.商品住宅维修基金明细账目和明细台账。
未成立业主委员会的，在区、县房地产管理局和街道办事处的监督指导下，可暂时向居民委员会办理移交事宜。
(五)新物业管理企业接管后，业主委员会或者居民委员会应当将前款所列事项移交新物业管理企业。
第十二条 物业管理服务合同期满，业主会不再续约或者合同期内业主会提前解除合同，业主会重新选聘新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：
(一)在解除合同3个月前，业主委员会应当组织召开业主会会议。在召开业主会会议15日前，将会议通知及确定物业管理企业事宜以书面材料送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。
(二)成立业主代表会的业主代表在参加业主会会议3日前，就续约或解约等事宜书面征求其所代表的业主意见。业主的赞同、反对、弃权的具体票数和书面意见应当由本人签字。业主代表在业主会投票时应将业主本人签字后的投票意见如实反映。
经三分之二投票权数表决通过不再续约或提前解约的，业主委员会应当在业主会作出决议后3日内，将解约原因和时间书面告知物业管理企业，并在物业管理区域内公告。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止之日。
业主委员会将解约原因、解约时间和表决结果以书面形式报送项目所在区、县房地产管理局备案，填写《物业管理企业退出项目管理情况登记表》，并告知街道办事处和居民委员会。
(三)业主委员会组织全体业主对选聘新物业管理企业等事宜进行表决，经三分之二投票权数表决通过选聘新物业管理企业的，业主委员会与新物业管理企业签订《物业管理服务合同》。
(四)业主委员会按照本办法第十一条第(四)项规定与原物业管理企业办理交接事宜；新物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财务等移交给新物业管理企业。
第十三条 因物业管理服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，无新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：
(一)在解除合同2个月前，业主或业主会仍未选聘到新物业管理企业，原物业管理企业应当到项目所在区、县房地产管理局备案，并告知街道办事处和居民委员会。
(二)区、县房地产管理局接到物业管理企业备案后5个工作日内，应当会同街道办事处到项目小区听取业主委员会和业主及物业管理企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。经协调双方当事人达不成一致的，区、县房地产管理局应将有关情况书面报送区、县人民政府和市房地产管理局备案。
(三)区、县人民政府组织街道办事处和区、县房地产管理局，指导居民委员会、物业管理企业和业主委员会就管理方式、服务标准和收费标准等内容对业主进行问卷调查，并在调查结果的基础上制定管理预案。
(四)未成立业主会的，应当在区、县房地产管理局和街道办事处的监督指导下，由居民委员会组织业主成立业主会。
(五)区、县房地产管理局应当积极协助业主会选聘新物业管理企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘企业工作，指导业主会与新接管的物业管理企业签订《物业管理服务合同》。
暂时未选到新物业管理企业的，区、县房地产管理局应将有关情况书面报送区、县人民政府。区、县人民政府应当及时按照制定的管理预案组织街道办事处(镇)、区县市容环境、园林、环卫等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作。所发生的费用由业主交纳，由居民委员会收取。
(六)原物业管理企业应当在退出之日起10日内，按照本办法第十一条第(四)项有关规定向业主委员会办理移交事宜。
新物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新物业管理企业。
第十四条 物业管理企业不履行合同约定未按规定办理项目退出备案及不按规定程序退出的，市、区县房地产管理局可记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。
第十五条 因规模较小导致物业管理企业退出项目管理的，区、县房地产管理局要从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合，推进物业管理上水平。
第十六条 本办法自发布之日起施行。
关于印发《进出口商品检验鉴定机构许可工作程序》和《进出口商品检验鉴定机构监督管理细则（试行）》的通知
国家质量监督检验检疫总局
国家质量监督检验检疫总局司（局）函
质检检函[2004]11号
关于印发《进出口商品检验鉴定机构许可工作程序》和《进出口商品检验鉴定机构监督管理细则（试行）》的通知
各直属检验检疫局：
为贯彻落实《进出口商品检验鉴定机构管理办法》（总局第58号令），便利、规范进出口商品检验鉴定机构的许可和许可后的监督管理工作，总局组织制定了《进出口商品检验鉴定机构许可工作程序》和《进出口商品检验鉴定机构监督管理细则（试行）》，现予印发，请遵照执行。执行中有何问题，请及时反馈总局检验监管司。
二OO四年三月一日
进出口商品检验鉴定机构许可工作程序
第一章 总则
第一条 为了规范进出口商品检验鉴定机构的许可审批程序，根据《中华人民共和国进出口商品检验法》及其实施条例等法律法规的规定，制定本程序。
第二条 本工作程序适用于设立或变更进出口商品检验鉴定机构（以下简称检验鉴定机构）的申请和受理、审核、批准、发证和换证。
第三条 检验鉴定机构应当经过国家质检总局的许可，并依法履行工商登记手续后，方可办理进出口商品检验鉴定业务。
未经许可和登记注册的检验鉴定机构不得承担委托的进出口商品检验鉴定业务。
第二章 申请和受理
第四条 设立检验鉴定机构的申请：
（一） 申请设立中资检验鉴定机构，应当向所在地直属检验检疫局提出申请；
申请设立检验鉴定机构的中资检验鉴定机构为国务院有关部门管理的大型企业的，经其主管部门同意后，直接向国家质检总局提出申请。
（二） 申请设立中外合资、中外合作检验鉴定机构的中方投资者向所在地直属检验检疫局和商务主管部门提出设立申请;
中方投资者为国务院有关部门管理的大型企业的，经其主管部门同意后，直接向国家质检总局和商务部提出设立申请。
（三） 申请设立外商独资检验鉴定机构的，应当向所在地直属检验检疫局和商务主管部门提出设立申请。
申请人委托的其代理人提出设立申请，委托代理人需提供申请人的申请委托书。
第五条 申请设立检验鉴定机构时，应填写《设立进出口商品检验鉴定机构申请表》（附件一），申请表可从国家质检总局网站下载，同时提交《进出口商品检验鉴定机构管理办法》所规定的材料，并声明对提交材料的真实性负法律责任。
第六条 申请表应使用中文填写，随附材料为其他文字的，应附有中文译文，并以中文为准。
第七条 受理申请的直属检验检疫局或国家质检总局对申请人提出的设立检验鉴定机构的申请，应当根据下列情况分别进行处理：
（一）申请材料不齐全或不符合法定形式的，应当当场或在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；申请人接到补正通知后需在三十日内补正材料，逾期未补的视作自动放弃；
（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；
（三）受理申请属直属检验检疫机构或国家质检总局职权范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当予以受理。
直属检验检疫局或国家质检总局受理或者不予受理申请，应当出具加盖本单位专用印章和注明日期的书面凭证（附件二）。
第三章 审核
第八条 对设立检验鉴定机构的审核工作包括初审和最终审核。
审核工作内容包括：文件审核和现场审核。
初审应进行文件审核和现场审核；最终审核应进行文件审核，必要时，可进行现场审核。
第九条 直属检验检疫局受理申请的，直属检验检疫局负责初审，国家质检总局负责最终审核；国家质检总局直接受理申请的，初审和最终审核由国家质检总局负责。
第十条 初审应当在受理之日起45个工作日内完成；最终审核在受理之日起90个工作日内完成。
第十一条 文件审核应当依据有关规定对申请人提交的文件及资料的符合性、一致性、有效性进行审核。审核工作可组织专家实施。
第十二条 现场审核应当组织专家对拟设立的检验鉴定机构办公场所、检测场所以及与其从事的检验鉴定业务相适应的检测条件、技术能力等进行现场审核。
第十三条 初审时，国家质检总局或直属检验检疫局可以对由相关专业机构出具的从事检验鉴定业务经历证明、投资各方的资信证明、验资报告等证明材料进行调查。
第十四条 国家质检总局或直属检验检疫局应根据文件审核、现场审核情况，提出符合和不符合的意见。
第十五条 直属检验检疫局初审符合的，应将初审意见和申请材料及时报送国家质检总局；不符合的，应当告知申请人并说明理由。
第十六条 国家质检总局初审符合的，进入最终审核；不符合的，应当告知申请人并说明理由。
第十七条 国家质检总局完成审核工作后应作出许可或者不予许可的决定。不予许可的，应当告知申请人并说明理由。
第四章 批 准
第十八条 对符合申报条件的中资检验鉴定机构：
（一）由国家质检总局签发许可文件和《进出口商品检验鉴定机构资格证书》，交由申请人。
（二）申请人持国家质检总局签发许可文件和《进出口商品检验鉴定机构资格证书》，依法向工商行政管理部门办理登记注册。
第十九条 对符合申报条件的外商投资（中外合资、中外合作、外商投资）的检验鉴定机构：
（一）由国家质检总局签发许可文件，交由申请人。
（二）申请人持国家质检总局签发许可文件，向商务部提出设立申请。
（三）外商投资检验鉴定机构申请人持商务部颁发的外商投资企业批准证书依法向工商行政管理部门办理登记注册。
（四）取得工商行政管理部门登记注册的外商投资检验鉴定机构应当向国家质检总局领取《进出口商品检验鉴定机构资格证书》。
第二十条 对取得《进出口商品检验鉴定机构资格证书》的检验鉴定机构，由国家质检总局予以公告。
第五章 换证
第二十一条 检验鉴定机构应在《进出口商品检验鉴定机构资格证书》到期前3个月提出换证申请。
第二十二条 检验鉴定机构涉及《进出口商品检验鉴定机构资格证书》事项变更的，应当向国家质检总局申请换发资格证书；
第二十三条 到期或变更换证的申请和受理、审批程序按照设立程序。
第六章 附则
第二十四条 进出口商品检验鉴定机构许可流程见附件三。
第二十五条 本程序由国家质量监督检验检疫总局负责解释。
第二十六条 本程序自发布之日起施行。
请点击下载：（附件二:进出口商品检验鉴定机构设立许可审核意见通知书）
（附件三：进出口商品检验鉴定机构许可流程图）
进出口商品检验鉴定机构监督管理细则（试行）
第一章 总则
第一条 为了建立统一开放、公平竞争、监管有效、诚信有序的检验鉴定行业秩序，规范进出口商品检验鉴定机构的业务行为，加强进出口商品检验鉴定机构的管理，根据《中华人民共和国进出口商品检验法》及其实施条例、《进出口商品检验鉴定机构管理办法》（一下简称《管理办法》）的规定，制定本细则。
第二条 本细则适用于在中华人民共和国境内从事进出口商品检验鉴定业务的机构（以下简称检验鉴定机构）的监督管理。
第三条 国家质量监督检验检疫总局（以下简称国家质检总局）主管全国检验鉴定机构的监督管理工作；国家质检总局设在各地的直属出入境检验检疫机构（以下简称直属检验检疫机构）负责所辖地区的检验鉴定机构的日常监督管理工作；必要时，直属检验检疫机构可授权分支检验检疫机构负责所辖地区部分日常监督管理工作。
第四条 检验鉴定机构的日常监督管理包括：日常检查、年度审查、从业人员的资格管理、违法违规行为处理等。
第五条 检验鉴定机构应当经过国家质检总局的许可，方可办理检验鉴定业务。未经许可的检验鉴定机构不得从事检验鉴定业务。
检验鉴定机构应当接受检验检疫机构的监督管理。
第六条 检验检疫机构的工作人员应当依法对检验鉴定机构实施日常监督管理，对知悉的商业及技术秘密负有保密义务。
第七条 检验检疫机构应接受检验鉴定机构的服务对象以及社会有关方面对检验鉴定机构的违法违规行为的举报、投诉,调查属实的,依法处理。
第八条 国家质检总局及其设在各地的直属检验检疫机构应建立检验鉴定机构监督管理信息通报制度，对外公布许可检验鉴定机构名录、日常监督管理情况、违法行为，设立举报、投诉的电话和电子信箱。
第二章 日常检查
第九条 直属检验检疫机构负责所辖地区检验鉴定机构的日常检查工作，经直属检验检疫机构授权的分支检验检疫机构负责所辖地区部分日常检查工作。
第十条 日常检查是指检验检疫机构对经许可的检验鉴定机构的日常检验鉴定业务及与检验鉴定相关业务的监督检查，其形式主要包括例行检查和现场跟踪检查。
检验鉴定机构注册所在地直属检验检疫机构负责例行检查，检验鉴定业务活动发生地直属检验检疫机构负责现场跟踪检查。
例行检查每年至少一次，现场跟踪检查可根据检验检疫机构以往对检验鉴定机构监督管理的情况和检验鉴定机构业务开展情况决定。
第十一条 对举报、投诉或者其它途径发现检验鉴定机构有涉嫌违法违规行为的，检验检疫机构应进行专项的检查和调查，并可以对其检验鉴定结果进行复查。
第十二条 日常检查以检验鉴定机构注册所在地直属检验检疫机构为主，检验鉴定业务活动发生地直属检验检疫机构可以进行现场跟踪检查，对现场跟踪检查中发现的违法违规行为及其处理情况应及时通报检验鉴定机构注册所在地直属检验检疫机构。
第十三条 日常检查的主要内容：
（一） 遵守检验鉴定法规情况；
（二） 检验鉴定工作质量；
（三） 检测设备和技术的保证能力；
（四） 质量管理体系的适宜性、符合性和有效性；
（五） 《进出口商品检验鉴定机构资格证书》（以下简称《机构资格证书》）的相关内容；
（六） 质检总局规定的与检验鉴定业务有关的其它内容。
现场跟踪检查只查与现场检验鉴定业务活动有关的内容。
第十四条 日常检查的重点应为：
（一） 检验鉴定活动中的违法违规行为；
（二） 超越<<机构资格证书>>许可范围的非法检验鉴定活动；
（三） 检验鉴定证书的可信性，检验鉴定结果的真实、客观、公正性；
（四） 严重失实证书的检验鉴定情况；
（五） 非法转让空白证单使用权的违法行为；
（六） 非法转让检验鉴定业务的违法行为；
（七） 从业人员的资格情况（包括检验鉴定证书、报告签字人资格情况）；
（八） 质检总局规定的与检验鉴定业务有关的其它违法行为。
第十五条 日常检查时，检验检疫机构应查阅与检验鉴定有关的证单、记录，验证检验鉴定结果等。可以复印相关见证资料，必要时可以提取或封存进出口商品的样品。
第十六条 日常检查时，应当有2名以上（含2名）检验检疫机构工作人员参加，并应主动出示有关证件。
第十七条 检验检疫机构实施日常检查时，应做好监管记录，并建立日常检查档案（附件一）。
第三章 年度审查
第十八条 检验鉴定机构年度审查（以下简称“年审”），是指检验检疫机构按年度对许可的检验鉴定机构进行审查，确认检验鉴定机构延续检验鉴定业务的经营资格手续。
第十九条 年审由检验鉴定机构注册所在地直属检验检疫机构负责实施。
第二十条 当年许可设立的检验鉴定机构，自下一年起参加年审。
参加年审的检验鉴定机构应当于当年5月30日前向注册所在地直属检验检疫机构报送下列年审材料：
（一） 检验鉴定机构年度审查报告书（见附件二）；其内容包括：检验鉴定商品的品种、批次、数重量、货值，业务范围、业务项目，覆盖地域，出证情况等；
（二）上一年度业务报告、财务报告、工商行政管理机关年检情况报告、年审报告；
（三）《机构资格证书》副本；
（四）提供国家质检总局指定的第三方评审机构对其质量体系予以认证的证书复印件; 所属检测实验室获得国家质检总局指定的认可机构认可的证书复印件；
（五）《从业人员资格证书》复印件；
（六）上一年度组织机构和人员变更情况；
（七）用于检验鉴定业务活动的检测仪器设备和器具的目录及状况；
（八） 其他需提交的材料。
第二十一条 年审的内容包括：
（一）《机构资格证书》涉及的有关内容；
（二）公司的设立、变更事项的符合性；
（三）业务经营状况；
（四）检验鉴定机构业务范围的符合性；
（五）与核定业务范围相适应的检验鉴定技术能力适应性；
（六）质量管理体系的适宜性、符合性和有效性；
（七）从业人员资格有效性；
（八）遵守检验鉴定法规情况；
（九） 质检总局规定的与检验鉴定业务有关的其它内容。
第二十二条 检验鉴定机构有下列情况的，不予通过年审：
（一）检验鉴定机构提交的年审材料不完整、不真实；
（二）检验鉴定机构年度内发生《管理办法》第三十三条
所列行为的；
（三）检验鉴定机构破产、倒闭或发生重大变故不符合《管
理办法》中规定设立条件的；
（四）其他严重违法、违规行为的。
第二十三条 年审的基本程序：
（一）检验鉴定机构向注册所在地直属检验检疫机构报送年审报告书和其他有关材料；
（二）注册所在地直属检验检疫机构审核年审材料,并应进行现场核查；
（三）注册所在地直属检验检疫机构作出合格或不合格的年审意见，并报国家质检总局；
（四）对直属检验检疫机构作出年审合格意见的，由国家质检总局复审后在其《机构资格证书》副本上加盖年审专用章。发还《机构资格证书》副本。
（五）对直属检验检疫机作出年审不合格意见的，由注册所在地直属检验检疫机构向其发出限期整改通知，责令其限期整改。整改期限不得超过六个月，在整改期间，该机构不得从事检验鉴定业务活动；逾期不整改或整改不合格者，建议国家质检总局取消其《机构资格证书》。
第二十四条 未在规定时间内申请年度审查的检验鉴定机构，自当年六月一日起不得从事检验鉴定业务活动。
第四章 违法违规行为处理
第二十五条 注册地直属检验检疫机构负责对违法违规的检验鉴定机构的处理，检验鉴定业务活动发生地的直属检验检疫机构可以处理现场跟踪检查中的违法违规行为，处理后应及时向注册地直属检验检疫机构通报。
对检验鉴定机构违法违规行为，应按照《商检法》及其实施条例和有关规定处理。
第二十六条 违反《管理办法》擅自从事检验鉴定业务的，由直属检验检疫机构责令停止非法经营，没收违法所得，并处违法所得一倍以上三倍以下的罚款。
第二十七条 检验鉴定机构发生下列行为之一的，由直属检验机构通报请国家质检总局批准后，视情节轻重责令改正、暂停或者取消其从业资格。
(一) 取得《机构资格证书》后，1年内未开展相关业务的；
(二) 提供虚假的有关年度文件和资料的；
(三) 出具虚假的检验结果和证明或者提供的报告有重大失误的；
(四) 机构有关事项发生变更时，未按照本办法规定办理有关变更手续的；
(五) 违反其它检验鉴定管理规定，扰乱检验鉴定秩序的；
(六) 未经许可，擅自超出许可范围经营的；
(七) 未经许可擅自设立分支机构的；
(八) 以合作、委托、转让等方式将其空白检验鉴定证书或者报告交由其它检验鉴定机构或者人员使用以及将相关业务交由未经国家质检总局许可设立的检验鉴定机构或者人员承担的；
(九) 其它违反本办法规定的行为。
第五章 附则
第二十八条 检验鉴定机构破产、解散和关闭的,应向注册地直属检验检疫机构登记后到国家质检总局办理机构<<机构资格证书>>注销手续。
第二十九条 在日常监管工作中，必要时检验鉴定机构可会同地方外经贸部门和工商行政管理部门或者其它有关部门进行联合监督检查。
第三十条 各直属检验检疫机构每年按要求应向国家质检总局报告检验鉴定机构的日常监管情况。
第三十一条 本细则由国家质检总局负责解释。
第三十二条 本细则自发布之日起实施。
进出口检验鉴定机构日常检查档案（附件一）
进出口检验鉴定机构年度审查报告书（附件二）
