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江苏省残疾人保障条例

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 23:26:12  浏览:8660   来源:法律资料网
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江苏省残疾人保障条例

江苏省人大常委会


江苏省残疾人保障条例

(2012年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过)


第一章 总 则


第一条 为了维护残疾人的合法权益,发展残疾人事业,保障残疾人平等地充分参与社会生活,共享社会物质文化成果,根据《中华人民共和国残疾人保障法》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 残疾人在政治、经济、文化、社会和家庭生活等方面享有与其他公民平等的权利。
残疾人的公民权利和人格尊严受法律保护。全社会应当理解、尊重、关心、帮助残疾人。禁止基于残疾的歧视,禁止侮辱、侵害、虐待、遗弃残疾人。禁止通过大众传播媒介或者其他方式贬低损害残疾人人格。
第三条 地方各级人民政府应当加强对残疾人工作的领导,将残疾人事业纳入国民经济和社会发展规划,并将残疾人事业经费列入财政预算,建立稳定增长的经费保障机制。
发展残疾人福利事业,提高残疾人社会福利水平。
第四条 县级以上地方人民政府设立残疾人工作委员会,负责组织、协调有关部门做好残疾人工作。残疾人工作委员会的办事机构设在残疾人联合会,负责日常工作。
残疾人工作委员会成员单位应当每年向残疾人工作委员会报告履行职责情况,并安排专人联系残疾人工作。
县级以上地方人民政府应当建立和完善残疾人社会保障和服务体系,建设信息共享平台。
第五条 地方各级人民政府及其部门应当尊重残疾人对公共政策和残疾人事务的知情权、参与权、表达权和监督权,依法保障残疾人参与民主选举、民主决策、民主管理和民主监督。
第六条 地方各级残疾人联合会代表残疾人的共同利益,维护残疾人的合法权益,为残疾人服务;履行法律、法规、规章和章程规定以及本级人民政府委托的工作职责,开展残疾人工作,动员社会力量,发展残疾人事业。
第七条 国家机关、社会团体、企业事业单位和城乡基层群众性自治组织,应当做好所属范围内的残疾人工作。
第八条 鼓励社会组织和个人支持残疾人事业,为残疾人提供捐助和服务。
鼓励志愿服务组织为残疾人提供志愿服务。
第九条 建立残疾人法律救助工作协调机制,推动相关部门和单位为残疾人提供法律援助及司法救助,鼓励社会组织为残疾人提供法律服务和帮助,维护残疾人合法权益。
第十条 《中华人民共和国残疾人证》(以下简称残疾人证)是残疾人享受政府优待扶助政策的重要凭证。
残疾人证经设区的市残疾人联合会审批,由县(市、区)残疾人联合会发放。
县级以上残疾人联合会会同同级卫生行政部门共同确定的残疾评定定点医院,应当按照国家规定进行残疾等级评定工作。


第二章 预防和康复


第十一条 县级以上地方人民政府应当建立和完善残疾预防服务体系,有计划地组织开展残疾预防工作,宣传普及残疾预防知识,增强公众残疾预防意识。
第十二条 县级以上地方人民政府应当针对遗传、疾病、药物、事故、灾害、环境污染和其他致残因素,组织相关部门、动员社会力量,采取措施预防残疾的发生、减轻残疾的程度。
第十三条 县级以上地方人民政府卫生、人口计生等部门和残疾人联合会应当制定残疾预防行动计划,并组织实施。
第十四条 医疗机构开展婚前医学检查和孕前、孕产期保健服务,应当按照有关规定减免相关费用。计划生育技术服务机构应当开展免费孕前优生健康检查。
第十五条 县级以上地方人民政府卫生、人口计生等部门和残疾人联合会应当建立出生实名登记、新生儿残疾筛查、残疾预防干预信息共享制度。医疗机构应当将筛查出的残疾新生儿情况及时报送所在地卫生行政部门,并由卫生行政部门定期通报人口计生部门和残疾人联合会。
第十六条 医疗机构对有可能导致残疾的高危新生儿和伤病人员应当进行早期医疗干预和康复服务,减少因病因伤致残。
第十七条 县级以上地方人民政府应当建立健全残疾统计和分析报告制度,完善残疾统计数据库,每年向社会公布残疾人口变动的主要信息和数据。
第十八条 县级以上地方人民政府和有关部门应当采取措施,建立和完善残疾人康复服务体系,引导和加强残疾人康复机构建设,拓展康复项目,扶持残疾人辅助器具研发、生产、推广和适配。
第十九条 县级以上地方人民政府和有关部门应当将残疾人康复工作纳入社会保障总体规划,将符合条件的残疾人康复机构纳入康复医疗服务体系建设,按照有关规定,将残疾人康复、残疾儿童康复训练和辅助器具适配项目纳入基本医疗保险。
第二十条 省和设区的市应当建立综合性残疾人康复中心,县(市、区)建立残疾人康复中心;二级甲等及以上综合医院、有条件的二级甲等及以上专科医院应当设立康复科;乡镇卫生院和城市社区卫生服务中心应当设立康复室,配备必要的康复训练器材,开设适宜的康复服务项目。
鼓励和支持社会组织和个人创办残疾人康复机构。
第二十一条 县级以上地方人民政府和有关部门应当加强残疾人康复机构管理,完善康复人才培养制度,建立健全康复人才管理和评估机制。
第二十二条 县级以上地方人民政府有关部门和残疾人联合会应当建立、完善残疾人康复救助制度,对康复、残疾儿童康复训练和辅助器具适配等项目纳入基本医疗保险支付范围后仍有困难的贫困残疾人给予救助。
第二十三条 县级以上地方人民政府对六周岁以下残疾儿童的康复费用,除基本医疗保险支付外,按照规定给予全额补助,并逐步推广至七周岁以上十四周岁以下的残疾儿童。


第三章 教 育


第二十四条 县级以上地方人民政府应当将残疾人教育纳入教育事业发展总体规划和教育发展评价考核体系,保障残疾人享有平等接受教育的权利。
第二十五条 普及残疾儿童少年义务教育,适合接受义务教育的残疾儿童少年入学率应当达到健全儿童少年同等水平。对重度肢体残疾、脑瘫和孤独症等儿童少年,应当根据其残疾类别和等级,采取学校教育、社区教育、送教上门等方法实施义务教育。
残疾儿童少年实行学前三年至高中三年的十五年免费教育。
鼓励和扶持残疾人参加普通高等教育、远程教育和自学考试。
残疾儿童学前教育以康复为主。残疾人成人教育以职业教育为主。
第二十六条 县级以上地方人民政府应当加强残疾人教育机构建设,将残疾儿童学前教育机构建设纳入国民教育体系建设规划。
设区的市、县(市)应当设立特殊教育学校。鼓励省属高校为残疾人设置特殊教育专业或者特教班。
扶持社会力量举办残疾人教育机构。
第二十七条 县级以上地方人民政府财政、教育等部门和残疾人联合会应当加大特殊教育学校经费投入,确保特殊教育学校正常运转。特殊教育学校学生人均公用经费应当按照普通学校学生人均公用经费的六至八倍安排,有条件的地区可适当提高。
第二十八条 特殊教育学校应当改善办学条件,提升办学能力,扩大招收残疾学生规模,满足不同残疾类别儿童少年入校就读的需求。
鼓励和支持特殊教育学校开展职业教育与培训。
第二十九条 普通学校应当接收具有接受普通教育能力的残疾学生随班就读,并为其学习、生活、康复提供便利和帮助。
幼儿园应当积极创造条件,接收具有接受普通教育能力的学龄前残疾儿童,并为其提供融合教育。
第三十条 县级以上地方人民政府应当健全残疾人教育补贴机制,按照有关规定为残疾学生、贫困残疾人家庭的学生提供资助和补贴。
第三十一条 县级以上地方人民政府教育部门应当建立健全特殊教育师资培养培训机制,建立和完善特殊教育职称评审制度,保证特殊教育教师享有普通学校教师相应职级的待遇。
特殊教育教师和手语翻译享受特殊教育津贴。
第三十二条 县级以上地方人民政府教育部门应当完善重度听力、视力和肢体残疾等特殊考生的招生与考试办法,健全残疾学生升学机制。


第四章 劳动就业


第三十三条 地方各级人民政府应当采取措施,组织和扶持残疾人从事适当的生产劳动和经营活动,开发或者购买适合残疾人就业的公益性岗位安排残疾人就业,帮助农村残疾劳动力向城镇和第二产业、第三产业转移就业。
第三十四条 县级以上地方人民政府人力资源社会保障等部门应当将残疾人就业纳入政府公共就业服务范围,健全残疾人就业服务体系,落实安排残疾人就业相关规定,确保残疾人享有劳动就业的权利。
第三十五条 国家机关、社会团体、企业事业单位、民办非企业单位等城乡各类组织应当根据国家和省有关规定,履行扶持和促进残疾人就业的义务,按照不低于本单位在职总人数百分之一点五的比例安排残疾人就业。
国家机关、事业单位、国有以及国有控股企业招录工作人员时应当单列一定数量适合残疾人的岗位,按照公开、公平的原则和程序招录符合条件的残疾人。
安排残疾人就业未达到规定比例的,应当按照规定缴纳残疾人就业保障金。
第三十六条 县级以上地方人民政府财政部门、地方税务机关、残疾人联合会应当做好残疾人就业保障金的征收和监督管理工作。
设区的市、县(市、区)征收残疾人就业保障金的百分之五直接缴入省级国库,建立省级残疾人就业调剂金,在省内调剂使用。
残疾人就业保障金应当纳入财政预算,用于为残疾人提供职业培训、就业服务和就业援助等,任何组织或者个人不得贪污、挪用、截留或者私分。
财政部门和审计机关应当依法加强对残疾人就业保障金使用情况的监督检查。
第三十七条 地方各级人民政府应当举办、鼓励社会兴办残疾人福利企业、盲人按摩机构和其他福利性单位,集中安排残疾人就业。
县级以上地方人民政府及有关部门、残疾人联合会应当制定集中安排残疾人就业的扶持政策,财政部门和税务机关应当及时落实国家促进残疾人就业的税收优惠政策。
县级以上地方人民政府民政部门、残疾人联合会应当依法对残疾人集中就业单位的资格进行审查认定。
第三十八条 县级以上地方人民政府和有关部门应当建立残疾人福利性单位产品专产制度,每年公布专产产品目录,安排残疾人福利性单位生产;确定适合残疾人生产、经营的产品、项目,优先安排残疾人福利性单位生产或者经营,促进残疾人就业。
在同等条件下,政府采购应当优先购买残疾人福利性单位提供的产品和服务。
第三十九条 县级以上地方人民政府人力资源社会保障部门应当会同残疾人联合会组织开展残疾人技能鉴定,对取得职业资格证书或者专项能力证书的残疾人,按照规定给予职业技能鉴定补贴。
对有就业能力和就业需求的残疾人免费提供职业培训、职业介绍、就业指导和创业辅导。
鼓励和支持社会组织、个人开展残疾人职业技能教育、培训。
第四十条 县级以上地方人民政府人力资源社会保障部门和残疾人联合会应当建立残疾人就业、失业登记制度,加强对用人单位落实残疾人就业政策情况的检查。


第五章 文化体育


第四十一条 县级以上地方人民政府和有关部门应当制定保障残疾人平等参与文化体育活动的政策措施,组织开展形式多样、健康有益的残疾人文化、体育、艺术和娱乐活动,将残疾人文化体育建设纳入社会公共文化体育建设规划,实现同步发展。
第四十二条 残疾人凭残疾人证免费进入政府投资主办的公园、动物园、植物园、博物馆、纪念馆、图书馆、美术馆、展览馆、文化活动中心和体育活动中心等旅游景区、公共活动场所。盲人、重度残疾人等需要陪护的,陪护人员可以免费进入上述场所。
鼓励非政府投资主办的上述场所为残疾人进入减免费用。
第四十三条 地方各级人民政府和有关部门应当将残疾人体育活动纳入全民健身计划。
第四十四条 县级以上地方人民政府教育、人力资源社会保障、文化、体育等部门和残疾人联合会应当重视选拔培养残疾人文化体育艺术人才,积极组织残疾人参加国内外文化艺术交流和重大残疾人体育赛事,对有突出贡献的单位和个人给予表彰奖励。
第四十五条 县级以上地方人民政府教育、文化、新闻出版等部门和残疾人联合会应当扶持残疾人文化事业,鼓励、帮助残疾人从事文学艺术等创造性劳动。
第四十六条 县级以上地方人民政府应当建设符合国家建设标准、满足残疾人需求的文化体育活动设施和活动场所。
城乡文化体育等活动场所应当配置适合残疾人的文化体育活动器材和设施。公共图书馆应当建立盲人图书室,配置盲文版书籍和有声读物及阅读设备。乡镇农家书屋应当为残疾人阅读提供便利,有条件的应当开设残疾人图书阅览室。
第四十七条 县级以上地方人民政府文化、广播电影电视、新闻出版等部门和单位,应当通过广播、电影电视、报刊、图书和网络等形式,宣传残疾人事业。媒体应当免费刊播相关公益节目。


第六章 社会保障

第四十八条 地方各级人民政府应当采取措施,完善对残疾人的社会保障制度,逐步提高残疾人的生活质量和水平。
第四十九条 地方各级人民政府应当将残疾人纳入社会保险范围。对生活确有困难的残疾人,其参保费用由当地人民政府按照有关规定给予补贴。
第五十条 县级以上地方人民政府和有关部门以及残疾人联合会应当按照有关规定对残疾人给予下列救助、补贴和优惠:
(一)对最低生活保障对象中的残疾人实施生活、医疗、教育和住房等救助;
(二)对最低生活保障对象中的重度残疾人发放重残补贴;
(三)对最低生活保障对象以外无固定收入的重度残疾人发放生活救助金;
(四)对一户多残、依老养残等特殊困难家庭中的残疾人发放生活救助金;
(五)对特殊困难重度残疾人和流浪乞讨残疾人实施特别救助;
(六)对遗弃的残疾儿童,及时送社会福利机构实施集中供养;
(七)对贫困家庭中生活不能自理的重度残疾人发放护理补贴;
(八)对独生子女伤残家庭的老龄父母发放护理补贴或者优先安排机构养老;
(九)对符合保障条件的残疾人家庭优先给予住房保障,对重度残疾人家庭予以优惠。
第五十一条 县级以上地方人民政府应当根据实际情况,制定惠及残疾人的公共服务性收费减免政策。
公共服务单位和其他社会组织应当设置便利设施,方便残疾人享受社会公共服务,并减免相关服务性收费。
残疾人凭残疾人证免费乘坐市内公共汽车、地铁、轻轨、渡船等公共交通工具。残疾人携带必备的辅助器具以及盲人携带有识别标识的导盲犬出入公共场所、搭乘公共交通工具,应当给予便利,并不得收费。
盲人可以携带有识别标识的导盲犬乘坐出租汽车。
第五十二条 各级福利彩票公益金每年安排不低于百分之二十的经费用于残疾人事业。各级体育部门每年在体育彩票的本级留成公益金群众体育经费中,安排一定经费用于支持残疾人体育事业。
第五十三条 县级以上地方人民政府和有关部门应当将残疾人托养服务机构建设纳入公共服务总体规划,设区的市、县(市、区)应当建立残疾人集中托养服务机构。鼓励社会组织和个人兴办残疾人托养服务机构,为残疾人提供集中托养、日间照料和居家安养服务。
县级以上地方人民政府有关部门应当加强对残疾人托养服务机构的管理,建立残疾人托养服务机构人员管理和教育培训制度,并给予扶持。
第五十四条 支持有条件的残疾人参加商业保险。鼓励商业保险机构设立残疾人专项险种。


第七章 无障碍环境


第五十五条 地方各级人民政府应当加强无障碍环境的统筹规划和管理,确保残疾人无障碍地使用物质环境、交通工具、信息通信设备以及其他设施和服务。
第五十六条 城镇新建、改建、扩建道路、公共建筑、公共交通设施、居住建筑、居住区,应当符合无障碍设施工程建设标准。
无障碍设施工程的设计、施工和验收应当与建设工程同步,与周边道路、建筑物其他无障碍设施衔接,保证安全、可达和便利。
第五十七条 地方各级人民政府和有关部门应当推进对已有的与残疾人日常生活密切相关的住宅、社区、学校、医疗机构、福利机构、公共服务场所等设施进行无障碍改造,对有需求的贫困残疾人家庭免费实施无障碍改造。
交通运输和城市公共交通服务行业应当实施无障碍建设与改造,城市公共交通工具应当配置无障碍设备,机场、车站和码头等场所应当为视力、肢体残疾人设置专用通道或者为其提供其他交通便利。
第五十八条 任何单位和个人不得损毁、擅自占用无障碍设施或者改变无障碍设施的用途。产权单位和管理单位应当加强对无障碍设施的维护和管理,确保无障碍设施正常使用。
设有无障碍设施或者提供无障碍服务的公共场所,应当设置符合国家标准的无障碍标识。
第五十九条 县级以上地方人民政府经济和信息化、广播电影电视等部门和残疾人联合会应当全面推进信息无障碍建设,将信息交流无障碍内容纳入信息化建设规划,制定无障碍信息交流标准,加强无障碍信息交流技术、产品、服务的开发应用和管理。
第六十条 县级以上地方人民政府公安、交通运输等部门和残疾人联合会应当完善残疾人驾驶机动车管理制度,为具备条件的残疾人驾驶机动车创造条件。
城市公共停车场所应当在方便的位置按照规定的比例设置残疾人专用停车泊位,并减免停车费用。
第六十一条 公共服务机构应当为残疾人提供语音、文字提示、盲文和手语等无障碍服务。
公开出版发行的影视作品应当加配字幕。
电视台应当每周至少一次免费开播手语新闻节目,并加配字幕。
电信、互联网经营者应当创造条件,为有需求的残疾人提供无障碍服务。电信终端设备制造者应当提供与无障碍信息交流服务相衔接的技术、产品。


第八章 法律责任


第六十二条 有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府有关部门责令改正,并依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分:
(一)违反本条例第二十五条第二款规定,教育机构对残疾儿童少年学前三年至高中三年的十五年教育未实行免费的;
(二)违反本条例第二十九条第一款规定,普通学校拒绝接收具有接受普通教育能力的残疾学生就读的;
(三)违反本条例第三十条、第四十九条、第五十条规定,未对应当享受救助和补贴的残疾人给予救助与补贴的;
(四)违反本条例第三十一条第二款规定,未给特殊教育教师和手语翻译发放特殊教育津贴的;
(五)违反本条例第四十二条第一款规定,拒绝残疾人及其陪护人员免费进入的;
(六)违反本条例第五十八条规定,公共场所的无障碍设施管理不规范、维护不到位影响残疾人安全的。
第六十三条 违反本条例第三十五条第三款规定,用人单位未按照规定缴纳残疾人就业保障金的,由有关部门给予警告,责令限期缴纳;逾期不缴纳的,除补缴欠缴数额外,还应当自欠缴之日起,按日加收千分之五的滞纳金。
第六十四条 违反本条例第三十六条第三款规定,贪污、挪用、截留、私分残疾人就业保障金的,由有关部门责令改正;对有关责任单位、直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十五条 违反本条例第五十六条的规定,建设项目不符合无障碍设施工程建设标准的,由住房和城乡建设主管部门责令改正,可以处以五千元以上三万元以下的罚款。
第六十六条 地方各级人民政府和有关部门、残疾人联合会及其工作人员未依法履行残疾人工作职责,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。




第九章 附 则


第六十七条 本条例自2013年3月1日起施行。1993年10月30日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第四次会议通过的《江苏省实施<中华人民共和国残疾人保障法>办法》同时废止。





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商品房以外的房屋买卖合同纠纷的处理实务

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  目前,我国存在着多种性质的房屋,主要可分为商品房和非商品房。商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房屋。非商品房主要包括:公房改制出售给个人的房改房和按照地方人民政府政策指导价购买的经济适用房,单位集资房和安居房,城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村证房等。
  最高人民法院于2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,为审理商品房买卖合同纠纷提供了法律上的依据。而在现实生活中,更为常见的则是非商品房买卖合同纠纷。非商品房因其地理位置优越,价格相对便宜,吸引了众多二手房买主。但因为我国对非商品房的买卖设置了许多限制,又没有很明确的对二手房买卖的司法解释,致使在买卖发生后容易产生纠纷。大多数的情况是一方在买卖后反悔,要求认定买卖合同无效。那么,这几种房屋的买卖合同是否有效呢?
  一、房改房买卖合同效力。
  1.1994年国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,将国有公房产权出售给职工。分为三种方式,一种是以市场价购买,产权完全归个人;一种是以成本价购买,产权也归个人;一种是低于成本价的标准价购买,产权由个人和单位共有。
  2.1999年为了促进房地产市场的发展和存量房的流通,建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》,对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如:已取得房产证的房改房才允许买卖;个人拥有部分产权的住房(指标准价房),还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见;如果有共有权人时应当征得共有人的同意;在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益,以及交纳其他税费等。以成本价购买的住房其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款,全部产权归住房所有权人所有后再进行交易,交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易,按规定缴纳有关税费后,交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的,其应当得所部分上交同级财政,专项用于住房补贴。
  3.实践当中,原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房,后以三、四万元的市场价格卖出,但两三年以后房价涨至十几万时,肠子都悔青了,拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院,以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由是:原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中,还没有取得房主证,无权卖房;签订合同时夫妻一方未到场签名,夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产;房改时是以标准价购买的房屋,单位有优先购买权,在出卖时未征得单位同意应属无效;《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定,城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续,当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么,原房主的说法是不是能站得住脚呢?是否能导致买卖合同无效?
  以尚未办理房产证为由主张合同无效者:其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定,只有取得房产证和房产登记以后,原房主才有房产所有权,才能将房产转让。因此,在未取得房产证前,原房主还不是法律上认可的所有权人,对房屋就进行出卖的行为当然无效。张律师认为此说法不正确。主要理由是:虽然在房产证办理下来之前,原房主尚未取得法律上的所有权,但其在向单位出资购买所住房屋后,已经构成了事实上的房主,且房产证也正在申办之中,应当认定原房主具有处分该房产的权利。即使原房主没有房产证就出卖房产,依据〈〈合同法〉〉51条的规定,也是一种效力待定的合同,而不是无效的合同。当房产证办理下来之后,房产证写的是原房主的名时,此时效力待定的合同就转化为有效的合同。
  签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢?律师认为如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字,则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同,除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产,应当征得另一方的同意,此时买方不构成善意取得,没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书,买方则有理由相信是夫妻共同的决定,卖方构成表见代理,买方构成善意取得,合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认,也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可,则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时,此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同,除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。买房人为善意第三人,符合善意取得的条件时,法律为了维护市场交易秩序,应当认定合同有效。
在买卖任何性质房屋时,为了将来没有任何后顾之忧,买方应当让卖方夫妻两人共同签名,以防将来产生争端。
  房改时是以标准价购买的房屋,单位有优先购买权,在出卖时未征得单位同意是否有效呢?在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题,买房者取得房产证后公房即变成私房,此时可以自由买卖,不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时,单位和个人对于房屋是共有关系,原房主对于房屋只享有部分产权,房产证上也肯定标明了共有权人。此时,买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主,应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得,买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可,则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的,应当予以撤销。
  法律规定对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时,均需到房地产管理部门办理变更登记手续,当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢?律师认为《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规,而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系,合同有没有效力在订立时已经确定,至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容,与合同的效力无关。
  我国合同法司法解释一第九条规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》56条规定:“买卖双方自愿,并立有契约、买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”
  总之,买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况,一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同,保护善意第三人的合法权益,维护合同的稳定性,保护“诚实信用”这一民法的帝规则。和商品房买卖合同相比,最大的不同点就是在交易时,必须支付土地使用权出让金,在其他方面没有很大的区别。
  二.集资房、安居房买卖合同效力。
  1.我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴,个人也出资购买,产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。
  2.按照建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定,经济适用房经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定,在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房;任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房;单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
  3.但在实践中,也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号,有的是在居住后五年内出卖,有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下,有的卖方反悔,起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有:将单位集资房卖给了非本单位人员,其没有本单位职工购房资格;在房产证未办理下来之前就卖了楼号,买卖房屋必须要有房产证,无证买卖无效;原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉,违反国家政策;原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方,违反国家政策无效等等情况。那么,他们的这些观点是否能成立?是否能导致合同的无效呢?
  3.律师认为,在国务院2007年8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前,经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的,也是可以得到履行的,房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示;买房人构成善意第三人;将房屋卖给外单位职工,原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方,虽然不符合相关经济适用房相关的政策,但这些政策只是部门规章,不是法律或行政法规,不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据,且房屋管理部门也会予以办理过户登记。
  4.律师认为,经济适用房和商品房有很大的区别,政策性极强,相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权,经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此,石家庄市已经在2007年6月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院发布的意见,虽然不是行政法规,不是认定合同有效性的依据,但具有强制性,房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定,则不能办理过户手续。因此,今后,虽然经济适用房的买卖合同是有效的,但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户,房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同,在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证,不受法律的保护。因此,律师认为,买卖合同虽然有效,但无法得到履行,经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房,只能通过正当渠道,通过政府购买,而不要和原房主自由协商购买。
  三.村证房(小产权房)买卖合同效力。
  1.在农村集体土地上,只为本集体内部成员兴建的房屋为村证房,或称小产权房。由于是在集体土体上的房屋,而未经过征收转为国有土地,因此,无法取得市证,或称大产权。
  2.在本集体内部成员之间的房屋买卖合同是有效的。
  3.非本集体内部的成员或城市居民,没有在本集体购房的资格,双方所签订的买卖合同是无效的。即使有的集体出台相关政策,允许外集体或城市居民购买,但村规民约无法对抗法律和行政法规。首先,这类房屋买卖必然涉及到宅基地和集体土地的买卖,而宅基地买卖、集体土地的买卖是我国法律、法规所禁止的。其次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。第三,目前,农村这类房屋买卖无法办理产权变更登记,故买卖虽完成,但买受人始终无法获得所有权人的保护。第四,认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人相对处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求关系到其生存权益。因此,所签订的合同均为无效。律师提醒那些图便宜的买房者,村证房万万买不得,买房人不会取得房管部门的房产证,得不到法律保护,随时都会被认定为无效,在房屋拆迁时也不会得到充分的补偿。
房改房买卖合同有效吗?
[案情]李某房屋是以成本价在房改中买到的,并领有私房所有权证和划拨土地使用权证。2003年李某将此房卖与某,并办理了房屋所有权过户手续。2005年该房确定被拆迁,开发商给出的补偿价大大高于当初李某收取某的房价。李某认为,自己卖出的房屋是房改房,出卖时未经单位同意,且未办理土地变更登记,所以买卖不能成立。李某要求确认买卖合同无效,自己应得拆迁补偿款。为此,双方发生纠纷。
[争议]李某与某关于房改房买卖合同的效力,是本案争议的焦点。李某认为已售公房(房改房)上市时,必须争取原产权单位同意,必须办理土地过户手续,否则就是无效的。某认为,房管局既然为他办理了房屋产权变更登记,就说明交易是合法的,合同应是有效。
  [律师解析]房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说,职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价,而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权,与出售单位构成共有关系,以成本价取得的产权是完全产权,房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下,房屋所占土地一般还都是划拨土地,即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。1999年出台的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》,标志着河南省大部分地区都放开了已售公房的交易市场。该《办法》第八条规定,以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住房可以上市交易。第十条规定,已购公有住房上市交易时,房屋产权人应到房地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时应持身份证明和房屋所有权证,提供房屋产权共有人同意上市交易的书面意见,居民个人拥有部分产权的住房,还应当提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。该《办法》还规定,已购公有住房上市交易,应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款,由土地管理部门负责办理土地使用权转移登记。
  本案中李某是以成本价购买的公房,因而其享有完全产权,所以他可以不必征求单位的意见就可以自行决定申请交易。李某以未经单位同意为由否定交易的效力,是没有根据的。那么李某与某间的交易有无缺陷呢?当然是有的,那就是没有依法上缴土地出让金,没有办理土地使用权变更登记。但是土地使用权变更登记与房屋所有权变更登记可以是分别进行的,没有变更土地使用权只能说明某没有取得土地权,并不因此否定房屋所有权变更的效力。所以李某与某签订的合同经过了房屋登记,是有效的,李某的房屋已转移为某所有,李某不能再享有拆迁补偿款。
  房改房交易时没有按规定缴纳土地出让金和办理土地使用权转移登记是常常为大家和政府部门忽视的环节。
房改房买卖应注意的事项
  自今年我市允许房改房正式进入二级市场交易以来,房改房上市交易日益增多,如何确保房改房买卖双方的权益渐受关注。日前,记者就此相关的一些问题走访了市房管处发证办有关人士。
  据该办副主任介绍,产权证是确定房屋权属的唯一标准。因此,
购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证,房改房的产权证是否可靠,是否被用于抵押、典当等,这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件,那就要提高警惕了,以防上当受骗。在查验产权证时,还要注意产权证上的名字,房主与卖房人是否同一个人?若不是同一个人,则必须搞清他们之间是什么关系?这种关系是否可靠?特别是,产权证的产权分配比例必须明确,如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,此外,有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产,购买时必须了解清楚,以免引起不必要的纠纷。
  其次,按规定,房改房在同等价格条件下,原产权单位拥有优先购买权。因此,房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是,军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里,这些单位一般被列为特殊单位,有些可能不宜有外人入住,这种公房在单位没有同意之前,不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询,明辨真假。
  第三,确认产权证的准确面积。应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是有关部门勘验过的建筑面积。确认所购房屋是否有私建私搭部分,如柴火间部分,往往系房东私自搭建,属违章建筑,并不受到法律保护。
房改房买卖须知:
近期,广州市进一步放宽了房改房上市的条件,今后房改房上市售卖无须单位同意,单位也不再享有优先购买权。这一举措标志着广州市房改房交易的彻底解禁,为房改房交易节省了不少时间,房改房上市的速度进一步加快。据了解,这次最后解禁的房改房,其中一部分是1998年与1999年期间为了抢搭福利分房“末班车”而建的,楼龄较短;另外还有一部分环境优美、管理良好的学校等单位的房改房。这些房改房小区大都位于市中心核心地区,地段优势明显,价格较便宜,管理费用也相对低廉,目前老城区一手楼供应量小、楼价居高不下,许多有置业需求的买家将眼光投向了市区内的房改房二手市场。
  那么,房改房交易有哪些程序?新政策出台之后,在交易过程中还有哪些注意事项呢?本文编者将从这一新政策出发,结合现行房改房交易程序及部分交易案例,阐述二手房改房交易中存在的一些问题,希望能给有心购买二手房改房的买家有所帮助。
购买回迁房宜慎重:
  先生在荔湾区看中一套回迁房,楼龄10年左右,价格比同等水平的房改房便宜20%左右,但业主还没有拿到房产证,手上只有经房管部门鉴证的拆迁协议、回迁证明和收楼通知书等。先生对房子比较满意,房价又较低,加上房产中介撺掇他说,可以通过“公证赠与”的形式先买下房子,等原业主拿到房产证后在转到先生名下,于是先生便想把房子买下来。后来先生听一个地产界的朋友说,未取得房产证的回迁房不能上市交易,房产中介所说的赠与买房方式事实上存在许多风险。首先,假如回迁房因种种原因领不到房产证,业主就无法转名登记;其次,公证赠与是无偿的,一般只发生在亲戚朋友之间,在二手房交易中,假如原业主在收钱后反悔,买家可能会房财两空;另外,假如原业主有不良贷款的话,法院需要查封其财产,以赠与形式出售的房屋也在查封之列。所以业主在购买回迁房的时候,应注意查看是否有房产证明,假如原业主仅有拆迁协议、回迁证明等而没有房产证的话,最好不要轻易购买。
房改房上市交易程序:
  新政出台之后,房改房上市交易程序明显简化,凡属房改房买卖、交换、拍卖、抵押的,可由当事人凭房产证直接到市房地产交易所申请办理;属房改房赠予的,可由产权人直接向市房地产估价所申请办理。概括起来,房改房上市交易要经过如下程序。首先,买卖双方向交易所提交有关资料和交易申请。其中买方要提交身份证明等资料,卖方则要提交房地产权证、测绘图、身份证明等资料。交易所向双方出具收据。其次,交易所对拟买卖的房改房进行验价、审核、核定税费,卖方持收据到交易所领取《过户通知书》。另外,缴交费用。卖方持《过户通知书》等资料到房改办办理房改房上市补交公摊面积价款或土地出让金审核。双方按规定缴齐契税、印花税、房地产交易服务费等税费后办理过户手续。最后,交易所向买方核发房产证。

部分不能上市交易的房改房:
  房改房上市交易彻底解禁,并不意味着所有的房改房都可以上市交易,其中以下几种房改房就不能上市交易:

国务院机关事务管理局关于中央在京企业住房制度改革工作实行归口管理的通知

国务院机关事务管理局


国务院机关事务管理局关于中央在京企业住房制度改革工作实行归口管理的通知
国务院机关事务管理局




各中央在京企业:
根据中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅关于中央党政机关、政法机关、全国军队和武警部队与所属及管理的企业脱钩的有关文件规定,按照理顺工作关系,保持工作连续性的原则,现就脱钩后由中央管理的在京企业(以下简称中央在京企业)住房制度改革工作和住房资
金归口管理的有关问题通知如下:
一、住房制度改革工作和住房资金实行归口管理
中央在京企业住房制度改革和住房资金管理工作均归口中央国家机关住房委员会统一领导、协调,具体工作分别由中央国家机关住房制度改革办公室和中央国家机关住房资金管理中心负责。
二、分级管理,做好住房制度改革的组织实施工作
中央国家机关住房制度改革办公室负责中央在京企业中一级法人企业或集团公司母公司(以下简称中央企业)的住房制度改革工作,具体包括:按照在京中央党和国家机关住房制度改革的有关政策,统一部署中央企业住房制度改革工作;审批中央企业出售公有住宅楼房实施办法;管理
中央企业及其下属单位(即下属子公司及控股子公司,下同)住房资金(包括公有住房出售收入、购房补贴资金、住房公积金、公共维修基金等)等。
中央企业可成立住房委员会及其办事机构,负责制定本单位住房制度改革的实施细则并组织实施;指导下属单位住房制度改革工作;审批下属单位出售公有住宅楼房实施办法;做好下属单位住房公积金制度建立、住房资金归口管理等有关工作;负责下属单位住房制度改革和住房资金管
理的业务培训工作等。
三、加强协调,做好住房资金归口管理工作
根据《住房公积金管理条例》(1999年4月3日国务院令第262号)和《国务院机关事务管理局关于印发〈中央国家机关住房公积金制度实施办法〉的通知》(国管房改字〔1996〕第179号)等文件的有关规定,中央企业及其下属单位中尚未建立住房公积金制度的,要在
1999年12月31日前,在中央国家机关住房资金管理中心建立住房公积金管理帐户。已经建立住房公积金但没有纳入中央国家机关住房资金管理系统的,要在本通知印发后,转入中央国家机关住房资金管理中心帐户,按照“住房委员会决策、住房资金管理中心运作、银行专户存储、
财政监督”的原则,实行统一管理。凡在中央国家机关住房资金管理中心建立住房公积金帐户的中央企业及其下属单位职工,均可申请中央国家机关个人住房担保委托贷款。
根据国务院关于加强公有住房出售收入管理的有关文件精神,中央企业及其下属单位须在中央机关住房资金管理中心建立住房基金专户,归集本单位公有住房出售收入。各单位公有住房出售收入没有纳入中央国家机关系统管理的,要在本通知印发后,转入单位在中央国家机关住房资金
管理中心建立的住房基金专户,实行专户管理,专项用于本单位的住房制度改革。
四、做好有关文件的发送工作
本通知印发后,中央国家机关住房制度改革办公室和中央国家机关住房资金管理中心印发的住房制度改革及住房资金管理的有关文件,将通过交换站交换至各中央企业,各中央企业收到文件后须及时转发下属单位。
特此通知。



1999年11月23日