您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

从一起简单的借贷纠纷案件的无法执行,看我国现行法律的诸多疏漏之处及相应对策/夏宁

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 22:18:01  浏览:8883   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
从一起简单的借贷纠纷案件的无法执行,
看我国现行法律的诸多疏漏之处及相应对策
.夏宁 .

1994年8月13日,某市信托公司新华代理处(下称新华代理处)与某市九洲公司签订了一份《人民币借款合同》,合同约定,九洲公司向新华代理处借款200万元,借款期限为3个月,由某市红山花公司对该合同提供“不可撤销的信用担保”。借款到期后,经新华代理处多次催索,九洲公司陆续还款101万元,余款久催未果。
1998年2月28日,信托公司全权委托笔者处理此笔借款纠纷。经调查,新华代理处系信托公司设立的分支机构,但未办理营业执照。 1998年3月5日,笔者以信托公司为原告,以九洲公司和红山花公司为被告,向某市中级人民法院提起民事诉讼,法院当日予以立案。案情似乎很简单,九洲公司应承担还款责任,红山花公司应承担连带责任已毫无疑义。
为保证日后的判决能顺利执行,起诉后不久,笔者决定向法院申请对两被告的财产采取保全措施。但在调查两被告的资信状况时,不禁让笔者大吃一惊:红山花公司因连续两年未参加年检,已于半年前被工商行政管理机关吊销了营业执照,因而导致其不具有诉讼主体资格;九洲公司虽对外宣称是中外合资企业,但实际上,其外方投资者——韩国大虎贸易公司所认缴的出资额根本就没有到位。为了筹措营运资本,该公司便四处借款,其中,其向信托公司所借的200万元贷款除一部分用于偿还旧债外,其余部分均转至昆明,并与昆明的另一家公司又共同开办了一家“环球公司”,其中九洲公司占有环球公司90%的股权,而留在原注册地的所谓九洲公司则成为一个空壳公司,其一无住所、二无资金、三无工作人员,实际上已名存实亡。由于两被告根本就没有什么财产,致使法院无法采取保全措施。老实说,跟这样两个被告打官司已没有多大的实际意义。
经过再三思考,笔者决定变更并追加被告参加本案的诉讼。调查的资料表明,红山花公司系由某电扇厂投资开办的全资子公司,该公司的50万元注册资金,电扇厂尚未完全到位;红山花公司被工商行政管理机关吊销了营业执照后,电扇厂亦未成立清算组织对该公司进行清算。
九洲公司在名义上系韩国大虎贸易公司与某振华公司成立的一家中外合资企业,注册资本为100万元。本来,九洲公司因其外方的出资未到位,已是底气不足,摇摇欲坠,但该公司的法定代表人陈某为将其装扮得更显“实力”,其又于1996年4月将九洲公司的中方股东——振华公司变更为某汽车出租公司,并将该公司的注册资本一下子“增加”为1000万元。一家会计师事务所为汽车出租公司的“出资”出具了一份虚假的验资报告,在此后的年检中,该会计师事务所又为九洲公司出具虚假的审计报告。
鉴于以上案情,笔者决定将本案的被告红山花公司变更为电扇厂,同时将汽车出租公司和会计师事务所追加为本案的被告。
1998年6月17日,本案正式开庭。九洲公司和电扇厂均委托了代理人到庭应诉;会计师事务所未到庭;汽车出租公司则向法庭提交了一份由该市某区人民法院制作的民事判决书后即中途退庭。判决显示,汽车出租公司曾于1998年3月向该区人民法院提起诉讼,被告也是九洲公司和该会计师事务所。该院判决:一、九洲公司于判决生效之日起十日内办理撤销投资中方为汽车出租公司的增资注册登记手续;二、撤销会计师事务所的验资报告和审计报告。宣判后,双方当事人当然均表示满意,未提出上诉。该判决于1998年6月1日送达,至本案开庭之日刚好生效。
1999年1月,市中级人民法院对本案作出一审判决:九洲公司应在判决生效后10日内偿还信托公司贷款本金175万元;扣除已支付的利息和违约金76万元,尚欠违约金60.6万元也须一并支付;电扇厂对上述款项承担连带责任;驳回原告的其他诉讼请求。兜了一个大圈子,似乎又回到了起点。但令笔者感到欣慰的是,官司总算没有白打,好歹还拉进了个电扇厂来承担“连带责任”。
但事情并未到此结束。电扇厂收到判决书后,随即向省高级人民法院提出了上诉。其认为:第一,红山花公司被工商机关吊销了营业执照后,法院以其没有组织清算为由而判令其承担红山花公司的债务,显然没有法律依据;第二,应当由信托公司承担电扇厂投资不到位的举证责任。九洲公司也提出了上诉,其认为:该公司分八次共计偿还贷款本金101万元,尚欠99万元,因此,本案只能以99万元为基数计算违约金,故一审判决以175万元为基数计算违约金是错误的。
1999年4月,省高级人民法院改判电扇厂在实际出资与红山花注册资金的差额范围内承担连带责任,其余判决均予以维持。
1999年5月,笔者依法定程序向法院申请强制执行,但至今未有进展。经过一年多的艰难诉讼,信托公司共花了几万元块钱的诉讼费,却仅拿回一份无用的判决书而已。兜了一个大圈子,终究还是回到了起点。
纵观本案“无效益诉讼”的全过程,暴露出我国现行法律的诸多疏漏之处。

第一、在中外合资经营企业中,合营企业领取了营业执照后,合营一方拒不按合营合同的约定出资的,其是否应对第三人承担民事责任的问题。
在我国,中外合资经营企业的设立程序是有别于内资企业的。我国内资企业是严格按照先出资,后领照的程序设立的。《企业法人登记管理条例》第15条明文规定:“申请企业法人开业登记,应当提交资金信用证明、验资证明或资金担保。”从这一规定我们可以看出,内资企业只有先出资,然后才能领取营业执照,这种设立方式在理论上称之为“实缴资本制”;而中外合资企业则是先领取营业执照,然后才出资,这种设立方式在理论上称之为“授权资本制”。
1988年1月1日,外经贸部和国家工商局经国务院批准后联合发布的《中外合资经营企业合营各方出资的若干规定》(国函[1987]215号)第4条规定:“合营合同中规定一次缴清出资的,合营各方应当自营业执照签发之日起六个月内缴清。合营合同中规定分期缴纳出资的,合营各方第一期出资,不得低于各自认缴出资额的15%,并且应当在营业执照签发之日起三个月内缴清。”
但在实践中,一些中外合资企业往往在领取了营业执照后即开始经营;合营各方未缴清出资的,其既不办理注销登记手续和缴销营业执照,工商行政管理机关也未吊销其营业执照。如本案中的九洲公司即为典型的一例。
对于内资企业,如果企业的开办者出资不到位的,在该企业被撤销或歇业后,若其财产不足以清偿债务的,则其开办者应当在注册资金与其实际投入的自有资金的差额范围内向第三人承担民事责任。关于这一点,最高人民法院于1994年3月30日发布的《关于企业开办的企业被撤销或歇业后其民事责任承担问题的批复》(法复[1994]第4号)已有明确规定。
但是,在中外合资经营企业中,合营企业领取了营业执照后,合营一方拒不按合营合同的约定出资的,其是否也应对第三人承担民事责任呢?
《中外合资经营企业合营各方出资的若干规定》第7条规定:“合营一方未按合营合同的约定如期缴付或者缴清其出资的,即构成违约。守约方应当催告违约方在一个月内缴付或者缴清其出资。逾期仍未缴付或者缴清的,视同违约方放弃在合营合同中的一切权利,自动退出合营企业。守约方应当在逾期后一个月内,向原审批机关申请批准解散合营企业或者申请批准另找合营者承担违约方在合营合同中的权利和义务。守约方可以依法要求违约方赔偿因未缴付或者缴清其出资造成的经济损失。”
根据上述规定,合营一方所认缴的出资“逾期仍未缴付或者缴清的,视同违约方放弃在合营合同中的一切权利,自动退出合营企业”,除“守约方可以依法要求违约方赔偿因未缴付或者缴清其出资造成的经济损失”外,第三人是不能要求拒不出资或出资不到位的所谓“企业开办者”承担民事责任的。
笔者认为,这种内外有别的规定是有悖我国法律面前人人平等的宪法原则的,虽说“授权资本制”对吸引外资具有一定的作用,但也极易被某些不法分子所利用。由于外商投资企业在税收等方面具有某些优惠,一些企业便千方百计要找一个外商充当“股东”,以使自己披上“中外合资”的外衣;再加上外商投资企业“先办照,后出资”所特有的弊端,以及当前我国工商行政管理机关对外商投资企业有限的监督现状,因而导致许多假的“中外合资”企业的产生。
在此,须值得一提的是,1994年7月1日施行的《公司法》已确立了“实缴资本制”的公司设立原则。该法第27条明文规定:“股东的全部出资经法定的验资机构验资后,由全体股东指定的代表或者共同委托的代理人向公司登记机关申请设立登记,提交公司登记申请书、公司章程、验资证明等文件。”根据《中外合资经营企业法》第4条的规定,中外合资企业的形式必须为有限责任公司,据此,笔者认为,自1994年7月1日《公司法》施行后,设立中外合资企业也必须依照《公司法》关于实缴资本的原则进行。为统一我国的企业登记制度和相关的民事责任制度,笔者建议,对于《中外合资经营企业合营各方出资的若干规定》的效力问题,亟待国务院明确予以废止。

第二、关于公司对外投资的比例问题。
本案中,九洲公司以其全部资产作股本向外投资,与昆明一家公司共同开办了“环球公司”,致使九洲公司完全成为一个空壳公司,是直接导致本案判决后无法执行的主要原因。
我国《公司法》第12条虽然规定公司可以向其他公司投资,但同时对其投资比例作了限制性的规定:“除国务院规定的投资公司和控股公司外,所累计投资额不得超过本公司净资产额的50%。”
九洲公司以其全部资产作股本向外投资,显然违反了《公司法》的上述规定。但是,到底由谁来具体监管公司的对外投资比例,以及违反该条款的法律责任和补救措施等问题,《公司法》均没有提及。因此,《公司法》第12条关于公司对外投资比例问题所作的限制性的规定实际上已成为一纸空文。
时下,与九洲公司情况类似的企业在司法实践中并不鲜见,其基本“表现形式”便是,一套班子,两块牌子,其以“甲牌子”的名义对外营业,而实际受益的却是“乙牌子”。按照我国现行法律所确立的企业法人制度,对于“甲牌子”对外所欠的债务,我们只能向“甲牌子”主张权利,而对其幕后操纵的“乙牌子”却无可奈何。一场官司下来,我们往往只能拿到一份象征性的判决书而已。许多狡猾的企业便利用这种方式逃废债务。
针对上述现状,笔者建议,在制订《公司法》的实施细则时,一定要对公司的对外投资比例问题,在监督主体、法律责任以及补救措施等方面作出明确具体、可操作性强的规定。

第三、关于股东无偿债能力时,能否直接执行其所控股的公司财产的问题。
就本案而言,九洲公司所欠信托公司的债务,能否直接强制执行环球公司的财产来偿还?
根据我国《民法通则》和《公司法》所确立的 “企业法人人格”原理,股东与公司分别为不同的法律人格,股东对公司的债务承担有限责任,公司对其债务自行独立承担责任;股东的债务不能由公司承担,公司的债务也不能由股东来承担。当股东也为一个企业法人而无偿债能力时,是不能直接执行其所控股的公司的财产的。
那么,当遇到这种情况时,法院到底该如何处理呢?
最高人民法院于1998年7月8日发布的《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第54条规定:“对被执行人在有限责任公司中被冻结的投资权益或股权,人民法院可以依据《公司法》第35条、第36条的规定,征得全体股东过半数同意后,予以拍卖、变卖或以其他方式转让。不同意转让的股东,应当购买该转让的投资权益或股权,不同意购买的,视为同意转让,不影响执行。人民法院也可允许并监督被执行人自行转让其投资权益或股权,将转让所得收益用于清偿对申请执行人的债务。”
根据上述规定,当股东无偿债能力时,可以强制执行其对控股公司所拥有的投资权益或股权。
但在司法实践中,因有限公司具有较强的人合色彩,股东与公司之间往往存在着很强的人身信任关系,甚至两块牌子,一套班子。如本案中,自从九洲公司在昆明设立了环球公司后,其所有工作人员均抽调到环球公司任职,九洲公司实际上已歇业,若不是其法定代表人陈某委托了一名律师应诉,则本案连有关诉讼文书都无法送达。在这种情况下,强制转让负债股东的股权在实际操作中难度很大,一方面,合适的受让方很难找到;另一方面,债权人往往并不愿意成为其控股公司的股东;此外,股权的评估作价也是大问题。再说,即使强制转让了负债股东的股权,公司的经营则可能会为此受到严重影响,甚至还会导致公司因股东的强制变更而一蹶不振,即使实现了债权人的债权,但对整个社会而言,也是很不经济的。
为解决上述矛盾,笔者常常考虑,当欠债股东存在滥用公司法人人格的情况下,如利用公司形式规避法律义务,损害国家或社会公共利益;利用公司形式规避契约义务,损害债权人或其他第三人的利益时,能否可以例外地将股东与公司视为一体,互负连带责任?事实上,这一思路已被许多英美法系和一些大陆法系国家所采用,理论上称之为“法人人格否认原理”。我国在司法实践中也已在某些场合承认了这种制度,如本文前面曾提到过的,当公司注册资金不实时,股东应在其出资不到位的限度内对公司的债务承担连带责任。在这种情况下,法院实际上否认了公司的法人人格。但在案件的执行阶段,我国有关法律和司法解释至今尚未突破“企业法人人格”理论,而大胆采用“法人人格否认”理论。
针对当前法院执行难的现状,笔者认为,我国目前迫切需要制定一部统一的《强制执行法》,并且规定,当涉及公司与其所控股的公司、母公司与子公司以及其他关联公司的有关债务纠纷时,若债务人存在有滥用公司法人人格的情况,可以酌情适用法人人格否认原理,当被告公司无力偿还债务时,法院可直接强制执行其控股公司、子公司或其他关联公司的财产。
这种处理方式,不仅调节了一般正义与个别正义之间的矛盾,而且解决了强制执行股权的实际困难,又不至于因强制变更股东而影响公司的经营,以达到整体上的好效果。从判决的“既判力”角度来考虑,本来,判决在原则上对非诉讼当事人是没有约束力的,但为使原告的诉讼不至于失去意义,以切实保护债权人的合法权益,在特殊情况下,可以发生既判力扩张现象,而可以将判决的效力扩张到与本案有利害关系的第三人。

第四、关于吊销企业法人营业执照的行政处罚制度所存在的问题。
所谓“吊销企业法人营业执照”,是指工商行政管理机关对于有某些严重违法行为的企业法人所作出的剥夺其享有民事权利能力和民事行为能力的一种行政处罚。本案中,红山花公司因其未按照规定报送年检报告书办理年检而被工商行政管理机关吊销了营业执照。
依照我国《行政处罚法》的有关规定,吊销企业法人营业执照是工商机关对违法企业所实施行政处罚的一种最高形式,并且只要处罚决定书一经送达,便产生法律效力,该企业法人即丧失民事权利能力和民事行为能力。这种规定有点类似于法院对触犯刑法的自然人判处死刑。但与吊销企业法人营业执照有所不同的是,自然人在死刑判决生效前,其仍是一个享有权利的公民,若其不服死刑判决,还可以向上级法院提出上诉。
虽然我国《行政诉讼法》以及刚刚颁布的《行政复议法》均规定,当事人对行政处罚决定不服的,可以申请复议和提起行政诉讼,但其同时又都规定,在复议和诉讼期间,“行政处罚不停止执行”。笔者认为,这种规定,对于那些警告、罚款、没收非法财物等行政处罚,固然具有其合理性,但对于吊销企业法人营业执照的行政处罚而言,则具有其明显的缺陷——很显然,企业连申请复议和提起诉讼的主体资格都不存在了,何以行使复议权和诉讼权?司法实践中,也出现过被吊销营业执照的企业法人提起行政诉讼后,却被法院以“主体不合格”为由而驳回诉讼请求的判例。
下载地址: 点击此处下载

甘肃省人民代表大会常务委员会关于修改《甘肃省统计管理规定》的决定

甘肃省人大常委会


甘肃省人民代表大会常务委员会关于修改《甘肃省统计管理规定》的决定

(2004年6月4日甘肃省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 自公布之日起施行)



甘肃省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议决定对《甘肃省统计管理规定》作如下修改:

一、删去第八条。

二、删去第十二条第二款。

本决定自公布之日起施行。

《甘肃省统计管理规定》根据本决定作相应修改,重新公布。


中国物权法与房地产项目转让的法律风险预防及其控制

作者:陈召利 主页:http://www.law-god.com

2007年3月16日,十届全国人大五次会议经过认真审议,郑重地通过了《中华人民共和国物权法》,自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律,物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响,其中房地产行业受到的法律影响应尤为显著。物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物,主要是指有形财产,包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产,如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象,如土地,房屋等。因篇幅所限,本文重点分析我国《物权法》相关规定对房地产项目转让的法律影响,并对房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制提出意见和建议,以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。
一、房地产项目转让的界定
房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中,将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目,是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项,取得土地使用权证,土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作,设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售,是指建设工程已经开始基础施工,但尚不具备法律规定的预售条件,未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资额巨大(数千万甚至上亿元)、开发周期较长(少则两三年,多则十多年),房地产市场变化不定,为及时规避、转移经营风险,投资者会通过转让房地产项目来实现项目收益。
实践中,房地产项目转让主要存在两种方式:
(一)房地产开发项目转让
房地产开发项目转让,是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人,双方就转受让该项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定,“转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出,房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。
(二)房地产项目公司转让
目前,无论国家还是地方,对房地产项目公司均无系统或专项规定,但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展,投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险,因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司,各个房地产项目彼此互不影响。据此,本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司,然后将其持有的公司股权转让给第三人。这种转让是以公司股权转让方式实现房地产项目转让以达到房地产项目投资主体更替的目的。
从我国法律相关规定可以看出,房地产开发项目转让具有审批手续过繁,耗时过久,交易成本过高等缺点。因此,在实践操作中,投资者往往避开直接的房地产项目转让形式,而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让,即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给第三人,从而由受让方间接取得房地产项目。在公司股权转让的形式下,转让标的是房地产项目公司的股权而不是房地产项目,房地产项目权益作为房地产项目公司的资产随公司投资主体变化而自然转移,因此不需办理房地产项目权属变更登记等手续,从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前,我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定,这种转让方式在实践操作中被广泛采用,但实践中纠纷不断,如何防范和控制房地产项目转让过程中的法律风险不可小觑。在房地产项目转让中,法律风险主要集中于目标房地产项目公司股权受让方,本文将结合我国《物权法》的最新规定,从维护股权受让方的利益出发,对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。
二、我国《物权法》对房地产项目的法律影响
房地产项目公司股权不同于转让一般公司的股权转让,其主要目的是取得房地产项目的实际控制权并获取收益。因此,在房地产项目公司股权转让过程中,除了防范一般股权转让的法律风险之外,更重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险,如果房地产项目无法正常开发,那么股权转让也就失去了意义。新颁布并即将施行的《物权法》诸多规定对我国房地产项目有较大的法律影响,应当予以特别重视。
(一)《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性
房地产项目本身是否合法是房地产项目转让的前提条件。审查房地产项目的合法性的关键在于:目标房地产项目否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患。即目标房地产项目合法取得了国有土地使用权,这是房地产项目转让的基础。
首先,根据我国《物权法》第九条之规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,房地产项目公司不仅要签订了《国有土地出让合同》,还必须依法办理了土地使用权的登记手续,非经依法登记,则房地产项目公司尚未取得土地使用权。
其次,根据我国《物权法》第十四条、第十七条之规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”审查房地产项目公司是否取得土地使用权,不仅要查验《国有土地使用证》是否合法有效,还应当核实其上国有土地使用证记载的事项与不动产登记簿是否一致,如不一致,应当以不动产登记簿为准。
此外,房地产项目开发还必须符合我国《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定,如:房地产开发是否按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地,是否超过出让合同约定的动工开发日期尚未开发,是否会被行政处罚或者无偿收回土地使用权;房地产项目是否符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定,即处于开发不同阶段的地上建筑物(包括在建、停建、缓建、已建成但尚未销售的、已销售的房地产项目)已经办理了合法的批准手续,即已获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预售许可证等。
(二)《物权法》的拆迁补偿制度对房地产项目的影响
房地产开发往往离不开房屋拆迁。根据我国《房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定:“房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”因此,房地产项目转让后,房地产项目公司仍可能面临拆迁补偿的问题。目前在房地产市场,“拆迁难”成为普遍问题。随着《物权法》的正式实施,房地产项目公司股权受让人对房地产项目转让应该更为谨慎,对其法律风险应有更为充分的评估。
我国《物权法》第四十二条、第一百四十八条规定,“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件”。“建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。”由此可见,我国物权法更加严格地限制了征收条件,细化了补偿标准,这必将使我国现行的征收拆迁补偿制度发生颠覆性的变化,无疑会增加房地产开发的成本,同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。
(三)《物权法》的相邻关系制度对房地产项目的影响
随着城市化的发展,在现代都市,建筑物的通风、采光和日照问题日益成为社会关注的问题之一。由于城市土地价值的提升,导致建筑物之间的距离比过去缩小,高层建筑进一步普及,这些变化使得建筑物相邻关系的纠纷日益增多,尤其是在通风、采光和日照等方面的矛盾越来越多。因此,我国《物权法》在《民法通则》的基础上专设一章规定了相邻关系制度,并对通风、采光和日照的问题作了明文规定,其第八十九条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
根据上述法律规定,新建的建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照,即使取得了建设工程规划许可证,证明建筑行为是合法的,但只要导致邻近建筑物的通风、采光和日照没有达到规定的最低标准,也应当认为给邻近住户造成了生活上的妨碍,应当承担相应的责任。这要求投资者在审查房地产项目时,应当注意房地产项目是否符合国家有关工程建设标准,与邻近的建筑保持一定的距离和适当的高度,以免妨碍相邻建筑的通风、采光和日照,为日后发生不必要的纠纷与经济损失埋下隐患。因此,如果一个房地产项目在建设过程中已经与周边的单位和居民产生的矛盾十分紧张时,房地产项目公司股权受让人就需要慎重考虑,因为这些矛盾的存在可能会造成工期大大延期,也会对房地产项目产生较大的负面影响。
(四)《物权法》的建设用地使用权制度对房地产项目的影响
随着经济与社会的发展,对土地的需求量越来越大,土地分层次利用的问题也日益突出。但是,在《物权法》出台之前,我国还没有专门对土地分层次利用进行规范的法律、法规,同一宗土地上只能存在一个土地使用权,这使得现实中一些专门利用地下或者地上空间的权利性质变得不明确,相关设施的权利人的权利也得不到确认与保护。
我国《物权法》第一百三十六条专门就土地分层次利用加以规范,“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权”。这就要求,设立建设用地使用权必须界定每一建设用地使用权具体占用的空间,即标明建设用地占用的面积和四至,建筑物、构筑物以及附属设施的高度和深度,使建设用地使用权人行使权利的范围得以确定。比如,同一块土地地下10米至地上70米的建设用地使用权出让给甲公司建写宇楼;地下20米至40米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。在分层出让建设用地使用权时,不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的,在法律上他们的权利和义务是相同的,只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。
因此,房地产项目公司股权受让人在进行房地产项目转让时必须特别注意房地产项目的建设用地使用权出让合同中建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间是否符合其房地产开发的需要,建设用地使用权受让后是不能随意改变的,以免无法满足投资需求而产生不必要的损失。
(五)《物权法》的担保物权制度对房地产项目的影响
我国《物权法》在《担保法》的基础上,根据实践中出现的一些情况、新问题,充分吸收国外担保物权立法的先进经验,对担保物权制度作了补充、修改和完善,扩大了可担保财产的范围,实现了从“依法可以抵押的其他财产”到“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可设定抵押”的转变并增加了浮动抵押、股权质押,基金份额质押、应收帐款质押、最高额质押等规定。
上述法律规定一方面大大拓宽了企业的融资渠道,另一方面也为企业并购中正确判断目标企业的资产增添了较大障碍。在房地产项目公司股权转让中,为了清楚地判断股权的价值,股权受让方必须对房地产项目公司的资产有十分充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债,还必须判断目标公司是否存在或有债务,即是否存在对外担保。因担保物权如欲发生法律效力或者对抗第三人的效力,必须办理登记,这就要求股权受让人应当及时到相关登记主管部门查询核实,如目标房地产公司所在地的房地产管理部门、国有土地管理部门、工商行政管理部门、交通运输工具管理部门、证券登记结算机构、信贷征信机构等等。只有在上述部门仔细核实相关真实情况,才可能最大程度地降低投资风险。
三、房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制
房地产项目转让涉及金额巨大、法律规范众多、程序繁杂,其顺利运作绝对离不开法律专业人士的指导与参与。法律专业人士接受股权受让方的委托后,应当从以下几个阶段对房地产项目转让的法律风险予以预防和控制。
(一)前期尽职调查阶段
前期尽职调查阶段是房地产项目转让过程中最基础、最重要、最核心、最关键的阶段,该阶段对确定房地产项目转让的可行性、股权的对价、风险防范等重要因素起着决定性的作用。此阶段尽职调查工作能否有效开展将直接决定房地产项目转让的成败。总的来说,尽职调查的基本原则就是调查一切可能影响股权受让方利益的因素。具体来说,应当主要从以下几个方面考察:
1.目标公司的合法性与经营情况
这部分尽职调查工作与一般公司股权转让的调查工作差别不大,就是对目标房地产公司的整体情况进行审慎的调查与评估,包括:
(1)公司的基本资料,如公司是否正常经营(营业执照是否正常年检,有无停业),公司股东是否主体适格(实际出资人与登记股东是否一致,出资是否按时足额缴纳),转让标的是否适格(股权有无抵押登记或被查封),对外转让是否合法(是否符合法律及公司章程的程序和实体规定)。这类信息可以到公司住所地公司登记机关查询工商登记详档,并到目标公司核实与工商登记是否一致。
(2)公司的资质等级及年检情况。根据我国法律规定,房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业,不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业的资质实行年检制度。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务,不得越级承担任务。因此,目标公司的资质等级是房地产项目开发能否顺利进行的前提,应当到建设行政主管部门核实目标公司的资质等级及年检情况,并确定目标公司具备承担目标房地产项目开发的资质。这有别于一般公司的股权转让要求,应特别注意。
(3)公司的经营情况。如年检报告,财务、税收情况等。法律专业人士主要审查公司对外签署的合同及其履行情况。特别是公司的对外担保情况应重点审查。如前所述,新颁布并即将实施的物权法大大拓宽了公司担保财产的范围,这无疑增加了核实公司对外担保真实情况的难度。法律专业人士应当根据我国物权法以及担保法的相关规定,逐一到相关登记机关核实,以期最大程度地反映公司的现实状况。
2.目标房地产项目的合法性与开发情况
目标房地产项目是否合法以及能否顺利开发以获取投资回报才是房地产项目公司股权转让的最终目的。因此,这部分尽职调查工作至关重要。结合前述物权法对房地产项目的法律影响的分析,应当重点从以下几个方面考虑:
(1)审查房地产项目的合法性
即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件,并充分考虑可能存在的风险。房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵(如有无抵押登记、是否被查封等),土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间、项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求(若不符合需求可否依法变更),相关审批手续是否已经依法办好,如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。
(2)项目开发情况
是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险;项目规划是否合理、有无超规划的情况;项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机(如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼,导致工期拖延和经济赔偿双重损失)等。
(二)合同签订阶段
通过前述的尽职调查工作,股权受让方应当已经对目标房地产项目转让存在的各类法律风险有了比较清楚的认识。既然是法律风险,就意味着并不必然会发生。只要采取恰当的措施,大部分法律风险是可以事前预防或得到有效控制的。当然,这离不开严谨、规范的合同文本(这里的合同仅指“股权转让合同”而非“房地产项目转让合同”),将房地产项目转让各方的权利义务、违约责任等予以明确固定。如果将房地产项目转让比作“炒菜”的话,那么,尽职调查工作只是提供了“做菜”(起草合同)的丰富“原料”,能够得到“美味可口的佳肴”(有效防范法律风险的合同)则依赖于成熟精湛的合同条款设计的法律技术。