关于印发阳泉市城市住宅小区物业服务收费管理办法的通知
山西省阳泉市人民政府
阳政发〔2005〕29号
阳泉市人民政府
关于印发阳泉市城市住宅小区物业服务收费管理办法的通知
各县（区）人民政府，市直各单位，省营以上企业：
《阳泉市城市住宅小区物业服务收费管理办法》已经市政府第11次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。
二○○五年七月十五日
阳泉市城市住宅小区物业服务收费管理办法
第一条 为规范我市住宅小区物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进我市物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》（国家发改委、建设部发改价格[2004]1864号）和《山西省物业服务收费管理实施办法》（山西省物价局、省建设厅晋价服字[2004]85号）有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市城市规划区内物业管理企业对普通住宅小区、高级住宅、别墅、商厦、写字楼、营业用房及其它建筑物等提供社会化、专业化服务的收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指经工商行政管理机关登记注册，在建设行政主管部门取得资质证书的物业管理企业，在城镇范围内按照物业服务合同的约定，接受业主委托，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 根据国家规定，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市物价部门会同市建设行政主管部门依据国家、省有关规定制定我市的物业服务收费政策和价格，协调全市的物业服务收费工作。
县（区）政府价格主管部门会同同级建设、房地产行政主管部门负责本行政区内物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。
第七条 物业服务收费管理区分不同性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
普通（含高层）住宅小区物业服务收费管理实行政府指导价，由政府价格主管部门会同同级建设行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，按照优质优价的原则，制定相应的等级基准价和浮动幅度（等级基准价和浮动幅度见附件），各住宅小区物业服务管理等级标准（中准价）由物价部门会同建设部门根据小区规模、服务项目和服务内容等确定，具体收费标准在物价部门按照小区等级标准确定的基准价的基础上，由业主大会或业主委员会与物业服务企业通过合同形式确定。
实施前期物业服务管理的住宅小区在未成立业主委员会前，物业服务收费标准由政府价格主管部门会同同级建设行政主管部门根据具体情况制定和管理。
除普通住宅小区以外的高级住宅、别墅、商厦、写字楼、营业用房及其它建筑物的物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业按照国家物业服务管理有关规定以合同形式约定。
第八条 物业管理企业已接受委托对住宅小区等实施物业服务并相应收取物业服务管理收费的，其它部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第九条 物业管理企业应当按照当地政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第十条 业主与物业管理企业可以采取包干制和酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支使用情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十四条 物业管理企业收取综合服务费应提供下列服务：
1、房屋的共用部分和公用设施、设备进行日常维修保养。
2、保持公共环境干净、整洁。包括打扫公共场地走廊、通道、道路，清理上下水道和清运垃圾等。
3、设立小区专业保安人员，安排日夜值班巡逻，加强治安防范，维护小区正常的生活秩序。
4、搞好小区绿化，定期对小区花草、树木浇水、施肥、修剪，进行日常维护管理。
5、协调解决其他公共事务。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、暖气、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、非经营性车场车库、公益性娱乐设施和共用设施设备使用的房屋等。在共用设施设备中属于水、电、煤气、暖气、供电、消防等由设施设备的专业管理公司根据产权所有实行无偿或有偿维修管理。
第十五条 物业服务收费按房屋建筑面积计费，按月收取。层高不达2.2米的阁楼或地下室减半收取，低于1.5米的不收费。
第十六条 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
第十七条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计算方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十九条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十一条 利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十二条 物业服务收费项目、服务标准和收费办法应当在物业服务合同中明文规定，共同遵守。
第二十三条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十四条 公共性综合服务费中15%至20%的公共设施、设备日常维护费，物业管理单位应逐月从收取的公共性综合服务中提取，专项用于公共设施、设备日常维护。
物业共用部分、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第二十五条 物业管理企业应当按国家规定建立有关财务会计核算制度，使用税务部门统一印制的发票，并接受物价、财税以及审计部门的监督。
第二十六条 市政府价格主管部门会同市建设行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十七条 本办法由市物价局负责解释。
第二十八条 本办法自2005年7月1日起执行。原《阳泉市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（阳政办发[1999]101号）同时废止。
附件：阳泉市城市住宅小区物业服务收费等级标准
附件：
阳泉市城市住宅小区物业服务收费等级标准
根据《阳泉市城市住宅小区物业服务收费管理办法》，我市物业服务收费标准分普通多层建筑住宅小区和普通高层建筑住宅二类，四级（普通多层）和三级（普通高层），收费标准按每月每平方米建筑面积计算。
一、收费标准
A类住宅[普通多层，九层以下（不含九层）下同]
一级每平方米0.50—0.70元；
二级每平方米0.40—0.60元；
三级每平方米0.30—0.50元；
四级每平方米0.20—0.40元；
B类住宅[普通多层，九层以上，下同]
一级每平方米0.80—1.00元；
二级每平方米0.70—0.90元；
三级每平方米0.60—0.80元；
二、等级标准
A类住宅
一级：
1、小区规划布局合理，整体环境优美舒适，规模在10—15万平方米以上，绿化覆盖率达20%以上，维护管理良好。
2、公共配套设施完善，维护良好。道路平整顺畅，水、电、气、暖以及消防设施完备。
3、实行封闭式管理，配备保安设备和人员，保安人员24小时值班巡逻，小区内治安秩序良好。
4、环境卫生整洁，公共场地、楼道每天清扫一次，保持清洁整齐，小区内无卫生死角，无积存垃圾，无乱堆乱放杂物现象，无下水道、化粪池堵塞现象。
5、管理人员素质高，文明礼貌，服务周到。
6、物业管理单位持有二级或以上资质证书。
二级
1、小区整体环境舒适，规模在5—10万平方米以上，绿化覆盖率达15%以上，维护管理良好。
2、公共配套设施完备，维护良好。道路平整顺畅，水、电、气、暖以及消防设施保障有效。
3、保安人员24小时值班巡逻，小区内治安秩序良好。
4、公共场地、楼道两天清扫一次，小区内无卫生死角，无积存垃圾，无乱堆乱放杂物现象，下水道、化粪池通畅。
5、物业管理单位持有三级或以上资质证书。
三级
1、小区整体环境舒适，规模在5万平方米以下，绿化覆盖率达10%以上，园林绿化生长较好。
2、公共配套设施好，水、电、气及消防设施保障有效。
3、保安人员24小时值班巡逻，保持小区正常的秩序。
4、公共场地、楼道三天清扫一次，下水道、化粪池通畅。
5、物业管理单位持有三级或以上资质证书。
四级
1、小区绿化维护正常。
2、公共配套设施完善，符合设计要求，能有效地为小区服务。
3、保安人员24小时值班巡逻，协助维持小区正常生活秩序。
4、环境清洁卫生，保持公共场地清洁，下水道、化粪池畅通。
5、物业管理单位持有三级或以上资质证书。
B类住宅
一级
1、绿化覆盖率达20%以上，有一定规模的园林建筑小景，绿化物、花草修剪整齐美观、生长、维护良好。
2、公共配套设施完善，水、电、气、暖、电梯以及消防设施保障有效。
3、实行封闭式管理，配备保安设备和人员，保安人员24小时值班巡逻，小区内治安秩序良好。
4、环境清洁卫生，共场地、楼道每天清扫一次，楼内无卫生死角，无积存垃圾，无乱堆乱放杂物现象，上、下水道、化粪池通畅，电梯运行正常。
5、物业管理单位持有二级或以上资质证书。
二级
1、绿化覆盖率达15%以上，绿化物、花草修剪整齐美观、生长、维护良好。
2、公共配套设施完善，水、电、气、暖、电梯以及消防设施保障有效。
3、实行封闭式管理，配备保安设备和人员，保安人员24小时值班巡逻，小区内治安秩序良好。
4、环境清洁卫生，公共场地、楼道两天清扫一次，楼内无卫生死角，无积存垃圾，无乱堆乱放杂物现象，上、下水道、化粪池通畅，电梯运行正常。
5、物业管理单位持有二级或以上资质证书。
三级
1、绿化覆盖率达10%以上，绿化物生长、维护良好。
2、公共配套设施完善，水、电、气、暖、电梯以及消防设施齐全。
3、实行封闭式管理，配备保安设备和人员，保安人员24小时值班巡逻，小区内治安秩序良好。
4、保持公共场地、楼道环境清洁卫生，楼内无卫生死角，无积存垃圾，无乱堆乱放杂物现象，上、下水道、化粪池通畅，电梯运行正常。
5、物业管理单位持有三级或以上资质证书。
三、相关说明
1、物业服务收费标准浮动幅度为±30%，等级标准将根据我市经济发展状况、居民收入增长情况及物价水平的变化适时做出调整。
2、多层住宅和高层住宅同在一个小区的，物业服务收费等级标准套用A类进行考核，高层住宅居民除交纳物业服务费外，另收取电梯运行费、自来水加压费等。
3、上述各类各级别住宅小区，如不能全部达到该级别标准要求的，在具体核定等级标准时应适当降低。
4、小区设有专门停车区位和场地的，可以按规定核收存车费。
5、同一小区既有营业用房又有住宅的，分别区分不同性质和特点执行不同收费方式和标准。
6、业主共有产权房屋按共有产权比例分摊物业费。
国家引进国外智力成果示范推广基地和国家引进国外智力示范单位管理办法
国家外国专家局
国家引进国外智力成果示范推广基地和国家引进国外智力示范单位管理办法
第一章 总则
第一条 为促进引进国外智力成果（以下简称"引智成果"）的消化、吸收、创新和推广，使之尽快转化为生产力，国家外国专家局对引智工作取得成果并在成果示范推广工作方面做出显著成绩的单位，命名为"国家引进国外智力成果示范推广基地"（以下称"基地"）。
第二条 建立基地是引进国外智力的一项重要工作。要通过建立基地，做好示范工作，形成引智成果示范推广体系，加快引智成果的推广，促进生产力的发展，实现引智工作为我国经济建设和社会发展服务，为全面建设小康社会服务的宗旨。
第三条 为规范基地的建设，加强对基地的管理，促进基地的健康发展，充分发挥基地对引智成果的示范和推广作用，特制定本办法。
第二章 建立基地的原则和条件
第四条 基地建设以行业或地区的发展规划为基础，以市场为导向，选择对经济建设和社会发展有较大促进作用的引智成果，通过建立基地促进成果的示范推广。
第五条 基地的成果，必须是通过聘请国（境）外专家来华指导或派遣专业技术、管理人员出国（境）培训等引智工作为主的方式，引进、消化、吸收和创新的新产品、新技术、新工艺或先进管理方法。
第六条 基地的命名应考虑区域和行业的合理布局，以单项产品、单项技术为主，适当建立少量综合性的基地。同一项产品、同一项技术的引智成果原则上全国只命名一个基地。
第七条 基地示范推广引智成果的工作必须遵守国家有关法律法规。
第八条 基地必须具备以下条件：
1、是实体单位，持有企（事）业法人执照或有关部门颁发的合法证件；
2、有水平较高的管理人员和技术人员队伍，具备较强的消化、吸收、创新能力，以及示范推广和市场开发能力；
3、对申报的引智成果必须有两年以上示范推广的业绩。有示范推广成果的培训教材和种苗等；
4、已被命名为省（自治区、直辖市、引智计划单列市）级引智成果示范推广基地。
第三章 基地的申报与评审
第九条 基地的申报
l、各省、自治区、直辖市、引智计划单列市、新疆生产建设兵团和国家有关部、委、局的引智归口部门（以下称"引智归口部门"）负责组织本地区、本部门基地的申报工作，于每年4月30日前将当年基地申报材料报送国家外国专家局。
2、一个地区或部门原则上每年只能申报一个基地，因特殊原因需要申报一个以上基地的，引智归口部门要对所申报的基地进行排序并加以说明。
3、基地申报材料
（1）省、自治区、直辖市及引智计划单列市人民政府、新疆生产建设兵团或国务院有关部委关于同意申报基地的公函；
（2）《国家引进国外智力成果示范推广基地申报表》，报送书面文件及相应WORD软件文件（磁盘）各一份；
（3）介绍申报单位基本情况的VCD光盘；
（4）申报单位照片（单位基本情况照片2张，引智工作现场照片2张，引智成果照片4张。可提供电子版照片）。
第十条 基地评审程序
1、国家外国专家局对申报单位的资格及申报材料进行初步审查。凡不符合第二章、第三章规定中任一条款的申请单位，不再进入下一步评审程序。
2、国家外国专家局组织专家咨询委员会的专家，对初审合格的申报单位进行审查和评议，提出审议意见。
3、国家外国专家局评审委员会评审并发文公布被命名基地名单。授予基地单位"国家引进国外智力成果示范推广基地"称号，向基地颁发相关证明标识。
第四章 基地的管理
第十一条 被命名授予基地称号的单位是基地管理的主体，负责基地的建设和发展。
第十二条 引智归口部门负责会同行业主管部门，培育和建立省（自治区、直辖市、引智计划单列市）级基地；组织申报国家级基地；对已命名的基地进行工作上的指导、监督和检查；为基地的发展提供服务和支持；督促基地填报年审材料，并汇总上报国家外国专家局。
第十三条 国家外国专家局是基地的归口管理部门，负责制定基地发展规划和基地管理的有关规定，评审并命名基地，支持引智归口部门培育和指导基地的工作。
第十四条 为加强基地之间的交流与合作，发挥基地整体示范推广的影响和开拓市场的作用，由基地和部分科研单位成立"国家引智成果示范推广基地工作协作网"（以下称"协作网"）。协作网在国家外国专家局的指导下开展工作。
第十五条 基地命名的有效期为五年，期满后基地命名自动终止。已命名的基地在命名期内有显著示范推广业绩、其引智成果尚有很大示范推广前景的，可在命名有效期的第五年按本办法的规定重新申报，经评审后可重新命名。
第十六条 国家外国专家局和引智归口部门对基地实行年审制度，检查基地履行规定义务的情况。
第十七条 年审程序
1、引智归口部门组织相关的基地做好总结工作，编报《国家引智成果示范推广基地年审申报总结材料》。
2、引智归口部门和相关行业主管部门对基地提出年审意见，并填写在年审材料中。
3、引智归口部门于每年11月31日前，将基地年审材料及相应WORD文件（磁盘）报国家外国专家局。未按时报送年审材料者视为年审不合格。
4、国家外专局根据所报送的年审材料和相关引智归口部门的年审意见，对基地进行年审。年审结果分为合格、有待改进和不合格。
第十八条 国家外国专家局委托协作网组织对基地进行年审的初审和调研工作。
第十九条 对不履行基地义务、年审不合格的基地，国家外国专家局责成相关引智归口部门对其提出警告，限期整改。连续两年年审不合格的，国家外国专家局撤销对该基地的命名，相关引智归口部门负责收回基地标牌并报国家外国专家局备案。
第二十条 对命名已满5年自动终止命名的基地，相关引智归口部门负责收回基地标牌并报国家外国专家局备案。
第二十一条 国家外国专家局每年初公布上年度新命名的基地名单，有效期满自动终止命名的基地名单，以及被撤销命名的基地名单。
第五章 责任及义务
第二十二条 国家外国专家局和引智归口部门对基地提供以下支持：
1、基地可用"国家引进国外智力成果示范推广基地"的名义对被命名的引智成果产品或技术做宣传；
2、对基地申报的引智项目予以优先安排，重点支持；
3、支持并帮助基地开展引智成果示范推广的培训、交流、展览等活动；
4、推荐基地参加国家有关的成果评奖。
第二十三条 地方政府和有关部门应在政策、资金等方面对基地给予支持。
第二十四条 基地必须履行的义务：
l、引智成果的示范推广工作必须严格遵守国家有关法律法规；
2、发挥基地引智成果示范推广的作用，认真实施示范推广计划，按时完成各阶段的推广目标；
3、积极宣传引智工作在成果形成中的重要作用；
4、接受国家外国专家局、相关引智归口部门和行业主管部门对本单位引智工作和成果示范推广工作的指导、监督和检查；
5、接受国家外国专家局和相关引智归口部门对基地的年审，按年审工作的规定报送有关材料。
6、积极参加协作网的活动，支持协作网的工作。
第六章 引智示范单位
第二十五条 国家外国专家局对在引智工作中取得显著成果，其引智工作模式或经验可以示范、借鉴或推广的单位，命名为"国家引进国外智力示范单位"（以下称"示范单位"）。
第二十六条 被命名的示范单位要宣传引智工作的成功经验，引导更多的企（事）业单位积极开展引智工作，吸收和借鉴国外先进的技术和管理经验，提高企（事）业单位的技术和管理水平，为社会创造更大的效益。
第二十七条 示范单位的管理办法按照本办法中对基地管理的相关条款执行。
第七章 附则
第二十八条 各引智归口部门应参照本办法的规定，建立本地区、本部门的引智成果示范推广基地和引智示范单位，并报国家外国专家局备案。
第二十九条 根据国家有关部、委、局和省、自治区、直辖市人民政府的要求，国家外国专家局可与其联合对基地和示范单位命名。
第三十条 本办法自发布之日起实施。原《国家外国专家局农业引智成果推广示范基地管理办法（草案）》同时废止。
第三十一条 本办法由国家外国专家局负责解释。
二○○三年十一月三十日
