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跨国公司在国际投资中的责任及对其管制

摘要：
近几十年来，跨国公司已经在世界经济中占有重要地位，它们的活动对世界经济发展起着重要作用和影响。跨国公司具有强大的经济实力，在世界范围内追求高额利润，这就会在跨国公司子公司与东道国、子公司与与母国间、东道国与母国间，产生种种矛盾与冲突。跨国公司的活动会给有关国家以至国际社会带来不利影响，从而就会产生对其管制的法律问题。
我国面对全球化趋势，需要采取一系列措施予以应对，如修订相关法律，实施有关政策，来解决跨国公司来华投资的种种问题。
本文通过研究跨国公司在国际投资中的债务责任划分和对其不法行为的管制，而给予我国乃至广大第三世界国家以启示。
Abstract:
In the near decades,the economical relationship in the international had changed in so many aspect.Transnational corporations had took up the important places in the international economy very significantly.
The transnational corpprations have strong economical power and trace the higher profits.In this circumstance,many conflicts will appear beteen the corporations in the different nations.Thus,the activity will bring bad effects to the society,and the question of control will come out at the same time.
As far as our nation,we should mend the relavent laws and establish the relavent policys to solve the problems we may face in the future.
At last, this article can give our country ,even the nations of third world some inspires.
关键词：跨国公司；投资；责任；管制
跨国公司在当今世界经济体系中占有举足轻重的地位，它们的活动对世界经济的发展有着十分重要的作用和影响。跨国公司由在母国设立的母公司和东道国设立的诸多子公司所组成。在法律上，跨国公司母公司与子公司是各自独立的法律实体，但在经济上它们又相互联系，而且母公司管理和控制着子公司。为了全球战略和整体利益，母公司把子公司作为推行其商业政策的工具，甚至不惜牺牲子公司的利益。根据公司人格制度，即使是由于母公司的指示或行为造成子公司的债务，母公司也不负责任何责任。由此不仅给予公司的少数股东和债权人带来实质性损失，甚至有可能影响东道国的社会利益。跨国公司母公司对子公司的债务问题，已成为目前国际社会关注的重要法律问题之一。①　对此种法律规避行为，应该进行国际统一的监督和管制，这是国际社会，特别是广大发展中国家的共同要求。②　　
１、什么是跨国公司，他具有什么特点
１.１　跨国公司的法律定义
什么是跨国公司，目前在国际上并没有一个统一的法律定义。起初，人们把跨国公司称为多国公司。１９８３年，联合国跨国公司委员会在拟订《跨国公司行为守则》时所下的定义为大多数国家接受，其为：跨国公司是指由分设在两个或两个以上国家的实体组成的企业，而不论这些立体的法律形式和活动范围如何；这种企业的业务是通过一个或多个活动中心，根据一定的决策体制经营的，可以具有一贯的政策和共同的战略；企业的各个实体由于所有权或别的因素相联系，其中一个或一个以上的实体能对其他实体的活动施加重要影响，尤其可以与其他实体分享知识、资源以及分担责任。③
１.２　跨国公司的特征
１.２.１　跨国性
跨国公司的实体虽分布于多国，在多国从事投资经营活动，但一般仍以一国为基地，受一国大企业的控制、管理和指挥。跨国公司在国外经营可采取子公司、参与公司、分公司等多种形式，但母公司和总公司通过所有权或其他手段对这些实体行使决定性的控制。
１.２.２　战略的全球性和管理的集中性
跨国公司制定战略时，不再是从某个分公司、某个地区着眼，而是从整个公司利益出发，以全世界市场为角逐目标，从全球范围考虑公司的生产、销售、发展的政策和策略，以取得最大限度和长远的高额利润。
跨国公司的全球战略，是由母公司制定的。母公司的决策中心对整个公司集团各实体拥有高度集中的管理权。
１.２.３　公司内部的相互联系性
跨国公司是由于它分布在各国的诸实体所组成的企业，其内部各实体之间，特别是母公司和子公司之间存在着密切关系，从而使母公司或公司内的某些实体，能对其他实体分享知识、资源和分担责任。从跨国公司具有共同的商业目的。中央控制和内部一体化的活动等方面看。可以说，跨国公司具有企业的特征，是一个经济实体。但不是一个法律实体。④
２、跨国公司的历史发展及重要作用
２.１　跨国公司的历史起源
跨国公司并不象有些人认为的那样，是什么“古已有之”的经济组织，而是垄断资本主义高度发展的产物，它的迅速发展在很大程度上是二十世纪五十年代初的现象。第二次世界大战后，发达资本主义国家资本积累和集中过程进一步加强，在许多生产部门，特别是新兴工业部门形成少数大企业的统治。由于寡头统治，竞争对手旗鼓相当，垄断组织只有利用其资金、技术、管理能力等方面的优势，将资本转移到国外去谋求出路，而那些具有廉价原料和劳动力以及有着广大市场的国家和地区，也就自然而然成为垄断企业对外投资的主要目标。另外，随着科学技术新成果在生产、交通运输、通讯等部门的广泛应用，国际间的经济交往越来越密切，生产社会化程度的提高，加强了生产和资本的国际化，再加以国际市场上的竞争日益激烈，规模经济的需要以及大企业加速向多种经营发展，跨国界的生产活动已成为世界经济发展的一种趋势。⑤
２.２　跨国公司的作用
跨国公司是国际经济行为的核心组织者，并成为国际经济一体化的重要推动者。跨国公司是技术开发的主要承担者，常常将资本、技术、培训、贸易和环境保护等结合在一起，进行一揽子有形和无形的综合资产，这些综合资产刺激了经济增长。跨国公司在世界范围综合利用生产要素和生产条件的组织管理能力使其成为潜在的、效率很高的生产组织者。事实上，约４万家跨国公司及其２５万家国外分支机构组成的跨国生产与服务网络日益扩大，正在形成一个由跨国公司组织和管理的国际生产体系。因此，就经济影响来说，跨国公司在世界范围的资源配置、提高母国与东道国竞争力和推动经济一体化进程等方面发挥了极为关键的作用。跨国公司集诸种经济活动于一体还意味着，东道国的政策需要相应地在广泛的范围内对这些公司可能作出的潜在贡献作出敏感反应。在政策和制度方面，跨国公司生产的地区战略强化了区域一体化的趋势，一旦某些国家被纳入了这种地区生产网络，政策上更深地卷人一体化的压力也就由此产生了。这意味着邻近地区国家间更大程度上的政策协调与政策趋同。
当跨国公司日益以全球的眼光来对待投资、生产、资源和营销的决策，以及以一套完整的方法来组织和管理具有跨国性的增值活动时，国际生产体系的复杂和内部联系密如蛛网的特性就显露出来。对许多跨国公司来说，即使对于生产一体化还处在基础阶段的许多跨国公司来说，它们之间已经形成了国际网络，维持和拓展这个网络，使该网络的各个部分组成一个单一的生产结构是主要的问题，随着这一过程的发展，一个国际生产体系正在显露出来。跨国公司作为一个与世界经济有许多联系的一体化组织结构内的代理机构，作为国际经济活动的直接协调者发挥着决定性的作用。由于一体化组织的努力，世界经济正在发生质的变化，如果不是被取代，生产层次上的联系将补充贸易和其他方面的联系。一体化国际生产体系是世界经济全球化的核心。⑥
３、跨国公司母公司对子公司的债务责任及其法律依据
对跨国公司母公司的责任问题，目前有以下不同的做法和观点：１）严守有限责任原则。这种观点认为，母公司与子公司是各自独立的法律实体，根据有限责任原则，股东仅以出资额为限，而公司则以全部资产承担责任。公司的责任与股东的责任相区别，一个法人的义务也不能转移给其他法人。换言之，母公司不应对子公司的债务承担责任。２）将母公司与子公司看成一个企业实体来承担责任。这种观点认为，应把多国企业看作一个统一的实体，该实体中任一组成部分所造成的损害均可归咎于该实体的整体。３）“揭开公司面纱”（piercing the corporate veil）即承认母公司与子公司是两个独立的法律实体，在例外情况下，如果子公司受母公司的支配和控制，已不具有独立性时，法院可以认为子公司仅仅是母公司的“化身”，从而适用揭开公司面纱，否定公司人格独立，由母公司对子公司的债务承担责任。４）代法理。如子公司充当母公司的代理人，可以依据代法理让母公司对子公司的行为负责。上述观点和做法各有利弊。有些学者认为：在特定条件下适用“揭开公司面纱”最为可行。
3.1 现阶段对跨国公司实行有限责任原则仍具有重要意义
原因有以下几种：１）有利于鼓励跨国公司前来投资。２）有利于鼓励外国投资者与东道国投资的合作，因为采用有限原则可以使外国投资者分散投资风险，同时也可以保护东道国的投资者，合营企业的方法可以使东道国的合营者学到跨国公司先进技术和管理经验，这种方式也是发展中国家所乐意接受的。３）有限责任原则有时可能对债权人的保护有失公正，但现阶段其在经济生活中所发挥的作用仍是其他制度所无法代替的，利大于弊。有限责任原则在公司法律制度中仍然具有旺盛的生命力。目前对外国投资者的保护，各国一般都实行国民待遇原则，即跨国公司在投资方面享有与东道国的投资者相互平等的权利。很多发展中国家为了鼓励外国投资者前来投资，甚至对外国投资者实行较本国投资者更优惠的待遇。如果一国对本国的投资者实行有限责任，对跨国公司却实行其他更严厉的制度，如要求跨国公司承担连带责任等，势必阻碍外国投资者前来投资。因此，学者戴琼认为，对跨国公司的子公司在总体上仍宜实行有限责任原则。
３.２　对跨国公司的子公司在总体上实行有限责任原则，但不排除在特定情况下“揭开公司面纱”
针对跨国公司存在的种种问题，如果片面强调公司的人格独立，实行有限责任原则，那么必定使债权人或社会公共利益得不到保护。因此，在肯定公司独立人格的同时，在特定情况下“揭开公司面纱”，让母公司对子公司的债务承担责任是必要的。这是因为：１）跨国公司对公司独立人格的滥用，已背离了公司制度的社会、经济目的，背离了公司制度所承载的社会价值，将公司的独立人格作为一般原则，又不允许股东利用公司从事不正当活动，谋取法外利益，扰乱正常的经济秩序。２）跨国公司应承担与其在现实经济生活中的实力、地位和影响相适应的社会责任。随着经济全球化的发展，跨国公司日益强大，在国际经济中占有举足轻重的地位，深深地影响着社会经济生活。跨国公司在追求利润最大化、维护股东利益的同时，必须对其他利益群体和社会公共利益承担相应的社会责任，如跨国公司通过子公司从事高度危险或污染严重的生产经营，致使他人受到严重损害的，或者利用子公司非法谋取利益，损害债权人和其他人的合法利益的，通常子公司的财产又无法承担全部责任，如果采用绝对的有限责任制度，则使母公司逃脱了本应承担的社会责任。３）仅由子公司承担责任，有时会对债权人显失公平。当子公司完全受母公司的意思表示，而且债权人也相信母公司和子公司是统一的实体。但当由于母公司的原因造成子公司负有超过子公司本身所能承受的债务时，母公司经常会借口仅以其出资额为限承担有限责任来逃避其责任，如此显然有悖于社会公平和实质正义，使债务人的债权不获清偿，从而损害债权人利益及社会交易安全。４）采用特定情况下“揭开公司面纱”，有利于遏制跨国公司滥用公司独立人格制度来谋取非法利益，由于在特定情况下可以采用公司独立人格否定制度，跨国公司无法利用公司独立人格制度来逃避责任，因而有利于遏制跨国公司滥用公司独立制度来谋取非法利益。５）在特定情况下，对跨国公司的子公司独立人格予以否定，符合民法的诚实信用、公共利益、禁止权利滥用等原则，从而最大限度地实现公平、正义，维护公共利益，保护公司债权人及其他股东的合法利益，以弥补传统公司法人制度的不足。
３.３　要注意只有在特定情况下才可十分审慎地“揭开公司面纱”
目前各国在运用“揭开公司面纱”来处理母公司对子公司对子公司的债务问题时，是基于衡平、正义的考虑。我国的《公司法》虽然没有对公司独立人格制度作出规定，但我们在实践中完全可以根据民法的基本原则诚实信用、公序良俗和禁止权利滥用，只有在特定情况下才可适用。应从以下几方面来把握“特定情况”：１）母公司滥用对子公司的控制权，造成子公司徒有其表，没有自己独立的意志和利益；２）子公司资本不足，即子公司的资产总额与其所经营的性质及隐含的风险明显不对称或不成比例；３）母公司操纵子公司实施有损子公司利益的行为。如果跨国公司存在上述情况，一旦子公司的债务超过其本身的清偿能力，必定会使其债权难以实现，母公司就应该对子公司的债务承担连带责任。
３.４　母公司对子公司债务责任问题的法律适用
跨国公司母公司和子公司的住所或注册地经常位于不同的国家或地区，应使用何国法律来追究母公司的责任？这是一个值得探讨的问题。此问题应从两个方面来加以认识和解决：一是直接适用东道国的法律来解决子公司的独立人格问题；二是子公司人格被否定以后，原子公司因合同或侵权行为而产生的债务应根据合同或侵权行为的法律适用原则来确定应适用的准据法。⑦
４、对跨国公司法律规避行为的国际管制
目前，各国及国际社会没有针对跨国公司法律规避行为的专门法律规定。跨国公司的法律规避问题更多的是表现在其他具体问题中，如跨国公司的转移定价问题、避税问题等等。各国及国际社会在这些问题都进行了规范。
４.１　对跨国公司关联企业之间转移定价的管制
　　转移定价是跨国公司实现其全球战略的重要操作手段，它可以在全球范围内有效地配置资源，占领市场，击败竞争对手；可以逃避税收，减少全球总税负，达到利润最大化；可以减少关税和绕过配额限制；可以随时调度资金；可以打击、排斥或淘汰竞争者，增加外国子公司在世界市场上的竞争能力；可以减少或避免物价变动、汇率变动及政治风险；可以避免东道国的外汇管制、价格控制，以及避免子公司利润过高带来的麻烦等等 。
对跨国公司转移定价行为的管制更多是在国内法措施上，许多国家对这个问题的管制都实行正常交易的原则，即将关联企业的总机构与分支机构、母公司与子公司，以及分支机构或子公司相互间的关系，当作独立竞争的企业之间的关系来处理。按照这一原则，关联企业各个经济实体之间的营业往来，都应按照公平的市场交易价格计算。许多国家在确定正常交易价格时都规定按以下方法进行：比较非受控价格法、转售价格法、成本加成法以及其他合理方法 。国际上，联合国跨国公司委员会拟定的《联合国跨国公司行为守则》（以下简称《守则》）对跨国公司的行为进行全面规范，其中涉及转移定价的管制。《守则》草案的大部分条文已经确定，但由于发达国家与发展中国家在跨国公司的待遇、国有化和补偿、国际法的适用等问题上分歧较大，这一草案在联合国大会上仍未通过。
４.２对跨国公司避税行为的管制
　　避税，指纳税人利用税法规定的缺漏或不足，通过某种公开的或形式上不违法的方式来减轻或规避其本应承担的纳税义务的行为。国际间税收的差异为避税提供了可能。主要有：（1）税收管辖权的差别。有国籍税收管辖权和居民税收管辖权。前者仅对本国属地的全部所得征税，后者不仅对本国属地内的全部所得征税，而且对本国籍人在国外的所得也征税。（2）税率差别。各国税率类型和水平各不相同，这就为国际避税者创造出选择最有利税负的机会。 跨国公司进行国际避税的主要方式有：（1）通过纳税主体的跨国移动进行国际避税。主要是通过选择注册成立地或改变总机构所在地和决策控制中心地的方式，规避高税率国的国籍税收管理辖权或居民税收管辖权。（2）通过征税对象的跨国移动进行国际避税。主要是跨国公司内部关联企业通过转移定价避税和跨国公司利用避税港进行国际避税。（3）跨国企业滥用税收协定进行国际避税。即本无资格享受某一特定的税收协定优惠待遇的跨国公司，为获取该税收协定的优惠待遇，通过在协定的缔约国一方境内设立一个具有该国居民身份的子公司（通称为“导管公司”），从而间接享受了该税收协定提供的优惠待遇，减轻或避免了其跨国所得本应承担的纳税义务。
　　随着跨国公司避税现象的日益严重，各国政府也越来越意识到单靠各国单方面措施难以有效地管制，为此，必须加强国际合作，综合运用国内国际措施。目前，各国采取双边或多边合作的形式，通过签订有关条约和协定达到防止国际避税的目的。主要有：建立国际税收情报交换制度，使各国税务机关了解掌握纳税人在对方国家境内的营业活动和财产收入情况；在双重征税协定中增设反滥用协定条款；在税款征收方面相互协助。通过国际合作共同管制跨国公司避税行为。⑧
５、对跨国公司在华投资的反垄断对策
几年来我国利用外资工作中出现的一个新情况、新动向。伴随跨国公司的进入，将雄厚的资金、先进的技术、科学的企业管理方式以及新型的经营策略引进我国。跨国公司来华投资，有效地推动了我国经济的发展和社会生产力的提高，同时为我国产业结构的优化带来了积极的影响。但是不可否认跨国公司的进入，使我国企业与外国的垄断组织处在面对面的竞争状态，我国的市场经济竞争秩序会受到来自外国垄断势力的威胁和干扰。本文主要针对跨国公司来华投资已经出现和将会出现的市场垄断问题进行分析并探讨法律对策。　
从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题
建纬（昆明）律师事务所 孙可


[摘要] 众所周知，利用军队土地进行房地产开发有其特殊性，其一就是开发商不可避免地要和军方打交道。做为一名曾经的军队律师，本文笔者从军方角度探讨军地房地产合作中开发商应当注意的四个方面问题，一是找谁谈？二、如何谈？三、如何办手续？四、纠纷如何处理？旨在促成开发商和军方实现“双羸”。
[关键词]军地 房地产合作 军方角度

军队土地是军事用地，是保障部队战备、训练、工作和生活的重要物质基础，长期以来主要是以划拨方式取得。军队土地作为国防设施的重要组成部分，实行统一规划、统一调配，其产权归属于军队，由军队房地产管理部门统一管理。在土地日益稀缺的今天，许多开发商虽然把目光投向了军用土地，但由于对军队情况不了解，不知道军方的“水”有多深，他们又在犹豫和观望，而不敢轻易下决心。那么，军地房地产合作中开发商应注意什么问题呢？
做为一名曾经的军队律师，笔者试着从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题，以抛砖引玉。
一、找谁谈？
开发商如果对某军队用地有开发意向，并且有意与军方合作开发，应当找谁谈？
早在1992年底，总参谋部、总政治部、总后勤部在《关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》中就明确：“军队房地产开发经营由全军房地产主管部门统一归口管理。各军区、各军兵种、各总部、国防科工委等大单位房地产主管部门，负责所辖范围内的房地产开发经营的归口管理工作。”“任何单位和部门不得越权承办房地产开发事宜。”“严格军队房地产开发经营的审批手续。凡利用军队房地产进行开发经营的，均应…严格办理审批手续，严禁任何单位和部门越权审批或不经批准擅自搞开发经营。凡开发利用军队房地产，不论数量多少，一律报总后勤部审批；如涉及到军事设施安全保密、影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，报总参谋部、总后勤部审批；房产产权和土地使用权转让给外商的，报中央军委审批。”
从上述规定来看，对口的业务部门无疑是房地产主管部门，基层是营房股（团级）、营房科（师级），中层是营房部（军级）、房管局（军区），高层是基建营房部（总后勤部）、中央军委。但是，如果只是与房地产主管部门洽谈，很可能会走一大段弯路。
笔者以师级野战部队为例来说明这个问题。师级野战部队一般有“司、政、后、装”四大机关，即：司令部、政治部、后勤部和装备部，营房科为师后勤部的一个部门，在业务上归军级营房部管理，在行政上归师后勤部管理。房地产开发属于重大事项，各级党委都非常重视，因此，在营房科首肯后，一般情况下须经后勤部党委会通过后才能上报上级房管部门，重大房地产开发项目甚至须经师党委会集体决策通过后才能向上申报审批。从纵向来看，要逐级经过师级、军级、军区各个关口，最后才能上报到总后勤部。
因此，开发商若有与军队进行合作开发的意向，首先要找军队房地产业务部门谈，除此之外，还要与后勤部领导充分沟通，重大房地产开发项目甚至需要得到部队主要首长（如：师长、政委）的首肯和支持，缺一不可。
二、如何谈？
首先，需要掌握军方对于军队房地产开发利用和管理的需求点。
一是从1998年起，在军队开展生产经营已经叫停，因此，早已无法通过与军队合作兴办经济实体等方式进行经营性开发；二是部队对于军队房改工作非常重视，各级都希望解决部队家属住房问题、解决离退休军队干部住房问题，并且充分与住房制度改革政策相接轨，以加快干部住房建设步伐；三是对于有利于改善营区住用条件、提高营区环境质量、完善配套设施的项目，普遍执积极支持的态度；四是对国家、地方政府实施的重点建设项目确需占用军队房地产的，通常会给予配合。
其次，军方对于合作方的诚意以及实力也会进行考察，同样不希望合作的项目成为半拉子工程或者烂尾工程。
总之，军方对于军队房地产开发采取的是一种非常务实的态度，努力维护军方的利益。
因此，建议开发商充分考虑军方的需求点，以解决军队住房问题或者改善军队住用条件做为基点来提供切实可行的合作方案，同时，应当充分展示自身在项目规划、资金保障、专业能力、开发经验等方面的实力，以消除军方的担忧和疑虑，为双方合作洽谈打下良好的基础。若能如此，合作成功的可能性较大，反之则较小。
三、如何办手续？
利用军队空余土地进行房地产的开发建设在法律上没有禁止性的规定，因此具有一定的可行性。
首先，我们来了解一下军用土地管理的现状。以往，军队空余土地转让主要采取协议的方式，由于土地转让未纳入土地供应年度计划，转让方式和程序不规范，信息披露不充分，国土资源管理部门也难以实施有效的监管。《城市房地产管理法》、《物权法》和有关经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的一系列政策出台后，原有的军队土地转让办法与国有建设用地出让的一系列法律法规衔接不够，利用军队空余土地进行房地产开发建设在各地的操作中，因为法律政策的衔接问题也出现了一些低价转让军队空余土地，造成国有资产流失的情况。近年来，军用土地被侵占、土地权属纠纷不断发生。根据目前掌握的资料，军用土地管理主要存在四个方面的问题：一是因体制编制调整，一些营区、训练场地、农副业生产用地、库区林地等军用土地多次转隶，导致军用土地流失，引发土地纠纷；二是存在历史遗留问题，土地权属不明，缺乏合法手续；三是军用土地被非法侵占；四是个别单位法律观念和军产意识不强，疏于管理，甚至违规出租转让军用土地。
为加强军用土地转为民用土地的转让管理，规范土地的转让行为，1993年，财政部、国家土地管理局、总后勤部曾联合发文对军队有偿转让空余军用土地的审批、出让程序和转让取得的土地收益金的分配进行规范。2007年1月31日，国土资源部、财政部和解放军总后勤部联合发出《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》（国土资发〔2007〕29号），要求军队空余土地转让必须走市场化配置的道路。2010年，总参谋部、总政治部、总后勤部、总装备部联合下发《关于进一步加强新形势下军队房地产管理工作的意见》再次强调：要加强房地产权属集中管理，加强空余房地产集中储备，加强房地产集中调配利用。要严格房地产处置报批程序，兑换或转让房地产，不论数量多少，必须报总后勤部审批，军区级单位后勤部门统一组织实施。未经批准，任何单位不得擅自转让军用土地或接受地方政府划拨国有土地。同时，从2008年7月至2010年10月，四总部根据国务院第二次全国土地调查的统一部署，结合军队实际在全军组织开展了第二次军用土地调查，对军队管理使用的各类土地、营房和附属设施进行了深入细致的调查登记，准确掌握了房地产资源的底数，土地确权率达到89.6%，领证率提高了近23%。这充分说明，导致军用土地流失的主要漏洞已经基本填补到位。
因此，今后利用军队空余土地进行房地产开发建设，必须符合相关法律法规和政策的规定。首先，土地必须已经纳入了当年的年度土地供应计划。由军队土地使用单位提出转让申请，按程序报解放军总后勤部批准后，纳入军队空余土地转让计划，抄送土地所在地的省级国土资源管理部门和市、县人民政府，由市、县人民政府优先安排纳入当地的土地年度供应计划。未纳入军队空余土地转让计划和当地年度土地供应计划的土地，不得进行转让。第二，价高者得。经依法批准后，可以依法转让的军队空余土地的土地面积、用途、规划条件和转让方式等信息将会在当地的土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布，需要使用土地的单位或者个人可以参加国土资源管理部门组织的招标拍卖挂牌活动或者是军队自行组织的公开转让活动，对出让地块进行报价，按照价高者得的原则，签订《国有土地使用权出让合同》，支付土地出让金，取得国有土地使用权。第三，接受地方职能部门的监管。经依法取得的军队空余土地转让后，不再作为军事用地，由土地所在地方的职能部门进行监管。土地使用者必须按照转让文件和《国有土地使用权出让合同》的约定开发利用土地，不得擅自更改土地用途、容积率等土地使用条件，对于改变土地使用条件的，按照《国有土地使用合同》的约定，补交不同用途、容积率的土地价款差额或者被收回土地使用权。
四、纠纷如何处理？
在军地房地产合作中，开发商往往在资金和开发经验方面具有优势，而军方在合同文本拟定、要求符合军方内部审批流程等方面会提出较为强势的要求，综合来看，双方的市场地位基本处于均势。可以预见的是，在军地房地产合作过程中，军地双方均会站在各自的立场维护其合法权益，但一旦发生纠纷，开发商处理的难度较大。
首先，随着“依法治国”、“依法治军”的理念日益深入人心，近年来，军队不断完善涉军维权机制，维护国防利益和军人军属合法权益。全国31个省(自治区、直辖市)已建立起地方党委统一领导、司法机关为主体、政府有关部门共同参与、军地协调的涉军维权工作长效机制，形成较为完善的涉军维权组织。据《2010年中国的国防》白皮书介绍，目前，全军共设法律顾问处268个，旅团级单位设法律咨询站1600多个，营连普遍设法律咨询组。全军共有军队律师1342名、法律咨询员2.5万名，并且呈快速上升趋势。因此，千万不能低估军队各级的法制观念和军队的维权实力。
其次，军队在合作开发过程中具有一定的优势地位。笔者以军用土地使用权竞价转让为例予以说明。军用土地使用权竞价转让的基本要求：一是要符合法律政策规定。这是组织军用土地使用权转让的前提条件，转让工作不仅要符合国家的法律法规，还要同时符合军队的政策规定，两者缺一不可，否则就缺少法律支撑；二是军方能进能退。通过竞价，军方与受让方签订的合同是否生效，完全取决于总部是否批准。受让方事前必须认同这一事实和约定；三是先交钱后给地。军地双方达成协议后，受让方应预付不少于办理军队内部项目报批所需费用；总部批准、合同生效后，受让方付多少钱军方给多少地。由此看出，军方在此过程中不仅始终掌握着主动权，而且军队利益在法律地位上也有了保障。
第三，基于军民、军政关系和社会稳定等方面的考虑，一旦军队房地产合作发生纠纷，人民法院会慎重决定是否受理。若法院不予受理，则只能由各地军地双方行政领导和机关进行协调解决，这样做的结果，虽然也能取得一定的效果，但是宽严不一；即使人民法院受理后公正判决，又会涉及到执行问题。尤其是军方败诉后的执行难度非常大，军队账户上的钱都是军响、军费，如何执行？
因此，一旦产生纠纷，对于开发商而言，诉讼风险非常大，建议以协商和调解的方式予以解决；并且，由于军方人事变动频繁，开发商不宜久拖不决，而应当速战速决。